ריבוי דיורים

ריבוי דיורים
(מקורות עיקריים)

משנה	משנה, מסכת בבא בתרא, פרק ג', משנה ז'
תלמוד בבלי	מסכת בבא בתרא, דף ס'  ; מסכת בבא בתרא, דף כ' עמוד ב'
משנה תורה	הלכות שכנים, פרק ה', הלכה ט'
שולחן ערוך	חושן משפט, סימן קנ"ד, סעיפים א'–ג' ; חושן משפט, סימן קנ"ו, סעיפים א'–ג'

ריבוי דיורים היא טענה הלכתית העוסקת במצב בו יש בבעלותם של שכנים חצר משותפת, ואחד השכנים מעוניין להוסיף בביתו אפשרויות מגורים על ידי פיצול או הרחבה של דירתו.

על פי ההלכה יכול כל אחד מהשכנים השותפים בחצר למנוע את הבנייה בטענה שהוספת הדיורים עלולה לגרום לשימוש מוגדל בשטחים המשותפים, הראשונים והפוסקים נחלקו מתי תקפה הטענה לריבוי דיורים.

מקור הדין

במשנה במסכת בבא בתרא כתוב ”לקח בית בחצר אחרת לא יפתחנה לחצר השותפין, בנה עלייה על גבי ביתו לא יפתחנה לחצר השותפין, אלא אם רצה בונה את החדר לפנים מביתו ובונה עלייה על גבי ביתו ופותחה לתוך ביתו” (משנה, מסכת בבא בתרא, פרק ג', משנה ז').

הגמרא מסבירה שסיבת האיסור להוסיף דיירים בחצר היא מפני ש”מרבה עליהם את הדרך”, ומה שהמשנה התירה להוסיף חדר או עליה אם פותחה לתוך ביתו זה מפני שהמשנה התכוונה על מקרה שהבניה אינה מוסיפה דיורים, כי הוספת חדר הכוונה שמחלק חדר אחד לשני חדרים ובניית עליה הכוונה לעשיית "אפתאי", הראשונים נחלקו בביאור המילה "אפתאי" ולפי פירושיהם השונים נקבעה צורת האיסור על ריבוי דיורים.

מהות הטענה

בראשונים נכתבו מספר הסברים שונים מהו הנזק הנגרם לשכנים מריבוי הדיירים בשטח המשותף:

• לדעת הרשב"ם הבאת דיירים נוספים באה על חשבון צנעת הפרט של הדיירים הקיימים.
• בדברי המרדכי מובאת טענת ריבוי דיורים העוסקת במצב בו ריבוי הדיורים יוצר עומס על השימוש בבית הכסא (שירותים) המשותפים.
• לדעת העיטור הנזק נעשה על ידי ריבוי השופכים והזבל שבחצר, דבר המפריע למעבר השכנים.

לא מבואר בראשונים האם דעות אלו חלוקות ביניהן, או שכל אחת מוסיפה על חברתה ותקפותן של כלל הטענות מוסכמת.

צורת האיסור בתוספת בניה

בראשונים הסבירו באופנים שונים באלו תוספות בניה הגמרא דנה, ולפי כל אחד מההסברים יש מצבים שונים בהם נאמר או לא נאמר האיסור של ריבוי דיורים.

• לדעת רשב"ם האופן בו המשנה התירה שינויים במבנה הדירה הוא דווקא על ידי פיצול החלל הקיים לשנים על ידי חצייתו באורכו או בגובהו והסיבה היא משום שהשטחים המשותפים מיועדים לשימוש לכל שטח הדירה הקיימת וזכותו של כל דייר להכניס בשטח הקיים כמה דיירים שהוא רוצה בין אם יפצל את הדירה ובין אם ישאיר אותה בצורתה, אמנם תוספת של שטח בדירה אסורה כי השטחים המשותפים מיועדים רק לשימושו של השטח שכבר בנוי.
• לדעת הנמוקי יוסף בשם הרבה מהראשונים מותר אף להוסיף בנייה שלא הייתה קיימת, ובתנאי שתוספת הבניה אין לה יציאה נפרדת מהבית, סיבת ההיתר לשיטה זו היא כי מותר לאדם להוסיף בניה כשהתוספת עשויה בצורה שאינה מיועדת להוספת דיירים שאינם מבני הבית, לשיטה זו מותר לבעל הדירה להשכיר את התוספת בניה, ובתנאי שהבניה לא מתאימה בעירה לדיור נפרד.
• לדעת הראב"ד דברי המשנה אינם עוסקים בריבוי דיורים הנובע מהרחבה ופיצול דירות אלא ריבוי הדיורים נובע מכך שלתוספת הבניה יש פתח גם לחצר אחרת, ופתיחת פתח כזה יוצרת אפשרות לבני החצר השנייה לעבור דרך הדירה לחצר הראשונה, ולשיטה זו המקרים בהם התירה המשנה את הוספת הבניה הם מקרים בהם תוספת הבניה מיועדת לשימושים פרטיים ומעבר דרכם יפגע בפרטיות של בעל הדירה.
• בדעת הרמ"ה נחלקו הדרכי משה והט"ז עם הבית יוסף.
  • לדעת הבית יוסף מותר לפצל חדר בתוך דירתו כשהפיצול מיועד עבור בני הבית או עבור אחסון, אבל מחוץ לבית אסור להוסיף שום תוספת בנייה.
  • לדעת הדרכי משה והט"ז אסור לאדם לפצל חדרים בתוך ביתו גם כשהפיצול מיועד עבור רווחת בני הבית, אמנם פיצול המיועד למטרות הוספת מקום אחסון מותר, ולהוסיף בניה מחוץ לבית בכל מקרה אסור.

השולחן ערוך פוסק להלכה את שיטת הנמוקי יוסף והרמב"ן הסוברים שמותר לאדם להרחיב את דירתו ובתנאי שלא יעשה פתח נפרד דבר שיגרום לפיצול הדירה.

צורת האיסור ללא תוספת בניה

במקרה בו אדם מעוניין להכניס דיירים שאינם חלק ממשפחתו וממשק ביתו, והשכנים רוצים למנוע ממנו את הוספת הדיירים בטענה של "ריבוי דיורים", ישנם כמה דעות בראשונים ובפוסקים.

• דעת הרמב"ם הוספת דיורים שאינם מבני ביתו של אדם נחשבת כ"ריבוי דיורים", ויש זכות לשכנים למנוע את הכנסת הדיורים הנוספים, וכך פסק השולחן ערוך
• דעת הרשב"ם הרמב"ן והראב"ד שמותר לאדם להכניס לביתו אף דיירים שאינם מבני ביתו ואף מותר לו לפצל את חדריו ובתנאי שלא יגדיל את שטח הבית , וכך פסק הרמ"א.

דין חיבור דירה קנויה לדירה קיימת

במקרה בו יש לאדם דירה הפתוחה לחצר וקנה דירה סמוכה לה הפתוחה לחצר אחרת, ורוצה לחבר את שתי דירותיו, ושותפיו לחצר טוענים שפתיחת הדירות זו לזו תרבה עליהם דיורים.

• דעת התוספות הרא"ש והטור, שיכולים השכנים למנוע את חיבור הדירה החדשה לדירה הראשונה בגלל "ריבוי דיורים", וכך פסק הרמ"א.
• דעת הרמב"ם הרי"ף והרמב"ן שזכותו של בעל הדירה לחבר את דירתו החדשה לדירתו הישנה, ובתנאי שיסתום את פתחו לחצר השניה כדי שלא ישתמשו הבתים שלו למעבר מחצר לחצר, וכך פסק השולחן ערוך.

ריבוי דיורים במבוי

דין ריבוי דיורים נאמר במשנה רק על שותפים בחצר, אבל בשותפים במבוי לא נכתב האם יש בו טענה של ריבוי דיורים.

בראשונים יש שלמדו מכך שהמשנה כתבה חצר ולא מבוי שבמבוי אין דין של ריבוי דיורים, ויש שכתבו שדין ריבוי דיורים נאמר גם במבוי שאינו מפולש.

ריבוי דיורים בזמננו

בזמננו, ישנם בתי דין הסוברים שחדרי מדרגות נחשבים כמבוי של זמן הגמרא והראשונים, לשיטתם, בעבר היה רוב תשמישם של בני אדם בחצר ולכן פגיעה בשימושים אלו נחשבת נזק לשותפות, אבל כיום אין משתמשים שימושים רבים בשטחים המשותפים ולכן דינם כמבוי, ומאחר שדעת רוב הראשונים והפוסקים שאין דין של ריבוי דיורים במבוי אז אין דין של ריבוי דיורים אף בבניינים.

עם זאת רוב בתי הדין סוברים שבניינים של זמננו נחשבים כחצר ולא כמבוי, ולכן גם כיום יש טענת ריבוי דיורים ויכולים השכנים למנוע כל תוספת בניה הכוללת פתיחת פתח חדש לשטחים המשותפים.

יש שכתבו שבאופן כללי יש כיום טענת ריבוי דיורים בבניינים, וחדרי מדרגות דינם כחצר ולא כמבוי ולכן יכולים השכנים למנוע הוספת יחידות ודירות, אמנם במקרה בו תוספת הדיורים אינה משמעותית ביחס לצרכי הבניין אין זה נחשב כריבוי דיורים.

פתיחת עסק בחצר

דין נוסף של ריבוי דיורים נאמר כשאחד מדיירי חצר משותפת רוצה לפתוח חנות או בית עסק בביתו. במקרה זה רשאי דייר אחר למנוע ממנו את פתיחת העסק בטענת ריבוי דיורים.

מקור הדין וטעמו

מקורו של הדין הוא מהמשנה במסכת בבא בתרא בה נפסק ” חנות שבחצר יכול למחות בידו ולומר לו איני יכול לישן מקול הנכנסין ומקול היוצאים”. הראשונים נחלקו מה הסיבה שהשכנים יכולים למנוע את פתיחת החנות: לדעת הרמב"ן וראשונים נוספים טענת השכנים שפתיחת החנות מהווה "ריבוי דיורים", אף ללא טענה לנזק בפועל, אולם לדעת הרמב"ם הטענה היא שרעש הנכנסים ויוצאים מהווה מטרד. להלכה, פסק השולחן ערוך גם כדעת הרמב"ן וגם כדעת הרמב"ם.

במבוי

במבוי שאינו מפולש, לדעת השולחן ערוך יכולים הדיירים למנוע פתיחת עסקים, ולדעת הרמ"א אינם יכולים.

במבוי מפולש אין יכולים הדיירים למנוע פתיחת חנויות ובתי עסק

במקום מצווה

במקרה בו ריבוי הדיורים הוא לצורך מצווה כגון פתיחת תלמוד תורה, אין השכנים יכולים לטעון "ריבוי דיורים". מקור דין זה הוא מהגמרא בתלמוד בבלי, מסכת בבא בתרא, דף כ"א עמוד א' שמביאה את תקנת יהושע בן גמלא שתיקן שאין השכנים יכולים למנוע פתיחת "תלמוד תורה",

הראשונים נחלקו האם דברי הגמרא נאמרו רק על מלמדי תינוקות, או גם על שאר המצוות:

• לדעת הרמב"ן ורש"י הדין מצומצם להקשרו המקורי בו נאמר, והוא כולל היתר לימוד תינוקות בלבד.
• לדעת הריטב"א הדין נאמר גם במצוות אחרות הקשורות בלימוד תורה, כגון פתיחת בית מדרש ולימוד תורה לרבים,
• לדעת הטור ורבינו חננאל ההיתר כולל כל תשמיש מצווה, כגון חלוקת צדקה או תפילה בציבור.

להלכה, פסק השולחן ערוך כדעה זו. האחרונים נחלקו בדעתו האם ההיתר כולל כל תשמיש מצווה או רק מצווה שמצריכה ציבור דווקא, אך לא דבר שאפשר לעשותם באופן פרטי.

הערות שוליים

הבהרה: המידע במכלול נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו פסיקה הלכתית.