שכירות

מתוך המכלול
קפיצה אל: ניווט, חיפוש

שכירות היא מצב משפטי שבו מתבצע תשלום עבור זכות זמנית להחזיק ולהשתמש בנכס. בדרך כלל, הצדדים עורכים הסכם שכירות שבו צד אחד (המשכיר) מיידע את הצד השני (שוכר) בתנאי השימוש בנכס. שכירות אפשרית הן בנדל"ן והן במיטלטלין וכן בנכסים שאינם מוחשיים כמו למשל שטחי פרסום. בניגוד לשְאִילָה, זכות השכירות מוקנית בעבור תמורה.

שכירות בהלכה

הערך באדיבות ויקישיבה, קרדיט, cc 0.3

קניית נכס לזמן מסוים עבור תשלום[1].

מקור וטעם

'שכירות ממכר ליומיה' - השכירות היא כמכירה לאותו היום, ויש בזה שלש שיטות: א. דהיינו הדבר המושכר קנוי לשוכר לגמרי (מחנה אפרים זכייה מהפקר ט בתחילתו), והיא כמכירה על תנאי שיחזירנה השוכר בסוף ימי השכירות (רש"ש בבא מציעא לה: ד"ה במשנה, והוסיף ששומר חינם ושומר שכר אינם כמכירה ליומיה). ב. שהשכירות היא כמכירה לאותו היום אך השוכר לא נקרא בעלים (ואינו יכול להקדישו), אלא שהשוכר והמשכיר נקראים שותפין (מהר"ץ חיות בבא מציעא נו: על תד"ה והאי, בדעת שו"ת הרא"ש א וטור חו"מ רס). ג. אינה מכירה ליומיה (מהר"ץ חיות שם בדעת תוס').

האם דין שכירות כלול בדין מכירה - כתבו האחרונים ששכירות אינה כלולה בדין מכירה, ולכן, למשל, הגמרא הסתפקה האם יש אונאה בשכירות אע"פ שבמכירה פשוט שיש אונאה (קונטרסי שיעורים בבא מציעא כ-ז, ומביא שכך כתב גם שער משפט קצח).

האם שכירות קניא - דנה בזה הגמרא (פסחים ו.) והסיקה ששכירות קניא, ולכן מותר לישראל להשכיר בית לגוי והגוי יכניס בו חמץ בפסח (אך לגבי זה שהמשכיר והשוכר לא יכולים לחזור בהם - פשיטא שהשכירות קונה, ובזה הגמרא אפילו לא הסתפקה (ברכת אברהם פסחים ו. סימן "שכירות לא קניא")).

בביאור השאלה האם שכירות קניא כתב הברכת אברהם (שם) שלרוב הראשונים תלויה במחלוקת האם קניין פירות כקניין הגוף (שלפי זה שכירות קניא) או לא כקניין הגוף (ושכירות לא קניא) (שו"ת המיוחס לרשב"א רמג, רמב"ן בקונטרס אחרון לכתובות, רא"ה בריטב"א בשיטה מקובצת בבא מציעא קג., דן בזה הברכת אברהם שם אות א). ולתוס' לא תלויה במחלוקת זו אלא בשאלה האם השוכר קנה את הבית לעניין ההשתמשות (ושכירות קניא), או שקנה רק את השימוש בבית (ושכירות לא קניא) (תוס' בבא בתרא נ. ד"ה המוכר, דן בזה הברכת אברהם שם אות ג. ובסוף אות א רצה לבאר בדעת התוס' שתלוי בשאלה האם שכירות היא קניין פירות קלוש שאינו כקניין הגוף (וקניא) או שעבוד להשתמש בשל חבירו (ולא קניא), ובאות ב שם דחה זאת).

פרטי הדין

ברשות הנכס נחלקו הראשונים האם הוא נחשב ברשות המשכיר, ונפק"מ האם הוא יכול להקדישו: לדעת הסמ"ג נחשב שאינו ברשות המשכיר, כגזילה ואבידה (קהילות יעקב נדרים כז-א ד"ה ונראה דהסמ"ג), ואינה כנכסים משועבדים (שנחשבים ברשות הלווה) כי שכירות היא כהקנאת קניין פירות (שם ד"ה והנה פשיטא). אך לדעת הר"ן הנכס המושכר כן ברשות המשכיר כי גוף הנכס ברשותו, שהרי יחזור אליו כשיגיע הזמן, ורק הפירות אינן ברשותו, ואינו כגזילה ואבידה (שאינן ברשותו) שבהם גם גוף הנכס לא ברשותו (שם ד"ה ונראה דפשיטא).

משכיר שבאמצע השכירות מוכר או משכיר את הנכס לאחר שיכלה זמן השכירות - נסתפקו הפוסקים האם יועיל לזה קניין חזקה, כיוון שבינתיים הנכס קנוי לשוכר הראשון, וכן נסתפקו האם תועיל החזקה במקרה שהשוכר הראשון מרשה זאת (משנה למלך מכירה א-ח, וכתב שנחלקו בזה הפוסקים).

גר ששכר ומת בתוך זמן השכירות, הסתפק המחנה אפרים (זכייה מהפקר ט) האם כיוון ששכירות כמכירה ליומיה[1], א"כ דינם כנכסי גר שמת ויכול כל אדם לקנותם עד סוף זמן השכירות, או שכיוון שיש לשוכר רק קניין פירות - כשמת פקע שעבודו וממילא המשכיר זכה בו. והסיק שאי אפשר לזכות בהם אלא חוזרים למשכיר (וכן כתב קובץ שיעורים ח"ב טו באמצעו).

הסתלקות משכירות, דהיינו שהשוכר אמר בתוך ימי השכירות "איני רוצה בה ומסתלק עצמי ממנה" (כמחילה) - לריב"ש ההסתלקות לא מועילה (ריב"ש תקי, וכן הביאו הקצוה"ח שטז-ג וסובר כמותו), וביאר את סברתו המחנה אפרים (שכירות ט) שהוא משום שיש לשוכר קניין בגוף הנכס לפירות, וממילא לא מועלה בו מחילה. אך דעת המחנה אפרים עצמו (שם) שכיוון שגוף הבית של המשכיר כן תועיל הסתלקות.

מי שפרע (מקללים את מי שחוזר בו מקניין) יש גם בשכירות מטלטלין בכסף (דברי גאונים קה-א ד"ה ועי').

משכנתא דינה כשכירות, שהרי קנויה למלווה לאכילת פירות (קהילות יעקב נדרים כז-א ד"ה ונראה דפשיטא).

שכירות מקום החפץ מועילה בתורת משיכה. כגון שהחפץ היה בחצר המוכר, והקונה שכר ממנו את החצר, כיוון שכעת החפץ ברשות הקונה - נחשב שמשך את החפץ, וקנאו (תוס' בבא בתרא עו ד"ה ספינה).

קניין השכירות

שכירות קרקע נקנית כקנייני קרקע - בכסף שטר וחזקה (בבא קמא עט.), וכן בסיטומתא (ש"ך חו"מ רא-א).

קנין חליפין שכירות ושאלה - לדעת התוספות (קידושין כז. ד"ה ומקומו, ערכין כט: ד"ה ולא ידענא) קנין חליפין אינו מועיל לקנותם, ולדעת הרא"ש (רא"ש בבא מציעא פ"א לא) מועיל. והנתיבות המשפט (קצה-יח) הוסיף שהוא דווקא בקרקע, אך מטלטלין, כיוון שנפחתים הם כמכירה, לכל הדעות נקנים בחליפין. והריב"ה (בטור חו"מ קצה) חילק שאמנם שכירות נקנית בחליפין לכל הדעות אך בשאלה נחלקו, והב"י תמה מדוע חילק ביניהם.

קניין כסף לשכירות מטלטלין - נחלקו הפוסקים האם יועיל כדבר תורה שמעות קונות מטלטלין, שהרי בשכירות לא שייך הטעם לתקנת חכמים שמטלטלין לא נקנים בכסף שמא יאמר לו נשרפו חיטיך בעלייה (אור שמח מכירה ג-ג ד"ה והנה הפוסקים).

משיכה לשכירות מטלטלין - הסתפק האור שמח האם תועיל מדאורייתא. שיש צד לומר שמשיכה תועיל בזה מדאורייתא משום שלא שייך בזה כסף (שהרי שכירות אינה משתלמת אלא לבסוף), וא"כ יהיה דינה כמתנת מטלטלין שנקנית במשיכה מדאורייתא משום שלא שייך בה כסף (אור שמח מכירה ג-ג ד"ה והנה הפוסקים).

התשלומין

בתשלומי השכירות נחלקו הראשונים האם הם על הקניין שקנה את זכות השימוש בחפץ, כמו בתשלומי מכר, או על ההשתמשות עצמה (קובץ הערות נג-ג תלה זאת במחלוקת ראשונים, וכן חקר בזה חידושי ר' שמואל בבא מציעא עמוד קמד).

בזמן תשלומי השכירות נחלקו בגמרא האם ישנה לשכירות מתחילה ועד סוף או שאינה לשכירות אלא לבסוף. אולם חידש הקונטרס הספיקות שכל זה נאמר רק על שכירות פועל (כלומר שהפועל עובד אצלו), אך בשכירות קרקע ומטלטלין לכו"ע מתחייב מייד בתחילתה את כל התשלום, מפני ששכירות ליומיה ממכר הוא[2], וחייב מייד כמו שהקונה חייב לשלם מייד בזמן הקנייה, דמה לי שקנאן לחלוטין או שקנאן לזמן (קונטרס הספיקות ז-ה ד"ה איברא). אמנם שאר האחרונים הביאו את הדין שאין שכירות משתלמת אלא לבסוף לגבי שכירות קרקע ומטלטלין (מחנה אפרים שכירות ב ואור שמח מכירה ג-ג ד"ה והנה הפוסקים).


הצדדים להסכם שכירות

  • משכיר - הוא בעל הנכס, אשר מקנה לאדם אחר זכות להחזיק ולהשתמש בנכס.
  • שוכר - הוא אדם אשר מקבל את הנכס להחזקתו לשם שימושו, תמורת תשלום.
  • מושכר - הוא הכינוי שנהוג להשתמש בו ביחס לנכס מושא הסכם השכירות.

הגדרת הזכות

חוק השכירות והשאילה מגדיר בסעיף 1 את זכות השכירות:

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן — דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 מגדיר בסעיף 3 מהי שכירות מקרקעין:

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות"

מאפיינים עיקריים

נוסח החוק קובע ארבעה מאפיינים עיקריים של זכות השכירות:

  • הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס - שתי הזכויות העיקריות שהשכירות מקנה הן זכות החזקה (להפעיל שליטה אפקטיבית בנכס) וזכות להשתמש בנכס (ליהנות מהתועלות שהוא מקנה ומפירותיו).
  • מגבלת הזמן בשכירות - הזכות אינה ניתנת לצמיתות, אלא לתקופת זמן מוגבלת. שכירות בנכס מקרקעין לתקופה העולה על חמש שנים נקראת חכירה ושכירות לתקופה של יותר מעשרים וחמש שנים נקראת חכירה לדורות.
  • הקניה בתמורה - על מנת שזכות תוגדר כשכירות, יש לתת עבורה תמורה (אשר נקראת "דמי שכירות"). הקניית זכות החזקה ושימוש ללא תמורה לא תיחשב כשכירות, אלא כשאילה ויחולו עליה כללים אחרים (אשר קבועים בפרק ב' לחוק השכירות והשאילה).
  • סוגי הנכסים שניתן להשכיר - ניתן להשכיר נכסי מקרקעין, מיטלטלין ואף זכויות כשלעצמן (לדוגמה: זכות לעבור במקרקעין, וזכות שימוש בתוכנת אינטרנט).

ההבחנה בין שכירות לבעלות

זכות השכירות פחותה מזכות הבעלות בכך שהיא אינה לצמיתות, אלא לזמן מוגבל וקצוב. הבדל נוסף הוא שזכות השכירות יכולה לחול על חלק מחלקת מקרקעין, בעוד שזכות הבעלות יכולה לחול רק על חלקת קרקע שלמה. הבדל מרכזי נוסף נעוץ ברישום הזכות. שכירות אינה צריכה להירשם במרשם המקרקעין, אולם ניתנת לרישום לבקשת הצדדים; אך חכירה וחכירה לדורות, חייבות ברישום. עם זאת, במצב שעל הנכס המושכר לא חל חוק הגנת הדייר, אזי גם בשכירות עד עשר שנים, אין צורך ברישום; זאת לפי חוק הגנת הדייר, שאליו כפופים סעיפי השכירות.

כמו כן לא דרוש מסמך בכתב לשם התחייבות לעשות עסקה של שכירות של עד 5 שנים, ואילו בחכירה וחכירה לדורות דרוש מסמך בכתב. הסיבה שהמחוקק מיעט את זכות השכירות הקצרה (שכירות לתקופה של פחות מחמש שנים) מהדרישה בחוק המקרקעין לרישום והתחייבות בכתב על כל עסקה של זכות במקרקעין, היא העובדה שעסקאות שכירות קצרת טווח רווחות ביותר. עם זאת, שכירות קצרה עם אופציה להארכתה לתקופה של מעבר לחמש שנים מחייבת רישום והתחייבות בכתב; זאת בשל החשש ששכירויות רבות יתחמקו מרישום על ידי ניצול ההיתר שלא לרשמן, בהיותן קצרות טווח, ויתבצעו כשכירויות קצרות עם אופציה להארכה.

יש הסוברים שזכות השכירות משתכללת (מתחילה בפועל) רק כאשר הנכס המושכר מוחזק בידי השוכר. ויסמן מסתייג מסברה זו והוא גורס כי השכירות החלה במועד אותו סיכמו הצדדים. לדוגמה, נשאלת השאלה מה קורה אם המשכיר מכר את הנכס המושכר לאחר החתימה על הסכם השכירות, לפני שהשוכר החזיק בפועל בנכס? לפי גישתו של ויסמן, ייתכן ולשוכר זכות קניינית בנכס, על אף שהוא עדיין לא מחזיק בו. גישה זו מעניקה לשוכר יתרון בתחרות עם הבעלים החדש של הנכס, במידה והסכם השכירות קבע שהשכירות תחל לפני מועד ההחזקה בנכס.

חובות הצדדים

חובתו העיקרית של המשכיר היא להעמיד את הנכס לרשות השוכר, אשר מחויב בראש ובראשונה לשלם בתמורה את דמי השכירות. נוסף על כך קיימות חובות נוספות מכוח הדין:

  • על המשכיר מוטלת חובה למסור נכס פנוי ומתאים לשימוש.
  • המשכיר מחויב לתקן פגמים במושכר או להחליפו.
  • אסור למשכיר להפריע לשימוש בנכס המושכר. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, המשכיר מחויב לאפשר גישה למושכר, אחרת השוכר יהיה פטור מדמי השכירות.
  • השוכר מחויב לקבל את הנכס לרשותו.
  • השוכר נדרש לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס בתקופות סבירות.
  • חובה על השוכר לשמור על הנכס, להימנע מלפגוע בו, ולהחזירו במצב תקין.

הצדדים נוהגים להוסיף חובות נוספות ולעגן אותן בהסכם השכירות ביניהם.

סיבות לשכירת נכס

יש סיבות מגוונות בגינן קונים מחליטים לשכור נכס ולא לרכוש אותו:

  • משקיעים בעלי נזילות פיננסית מוגבלת, אשר לא מסוגלים לממן רכישת בית מגורים, עשויים לבחור לשכור נכס ולא ללוות את הכסף הדרוש לרכישה.
  • השוכר נושא בפחות סיכונים פיננסיים (דוגמת ירידת ערך, תוחלת החיים והתחזוקה של הנכס) ביחס לבעלים.
  • כאשר השימוש המבוקש הוא חד פעמי או קצוב בזמן, אין צורך ברכישת בעלות לצמיתות (למשל שכירת סרט או מכונית בעת חופשה בחו"ל).
  • במדינות מסוימות (דוגמת ארצות הברית, ספרד, אוסטרליה והודו) דמי שכירות לשימושים עסקיים הם הוצאה מוכרת לצורך ניכוי מס, דבר המהווה תמריץ לבעלי עסקים לשכור נכסים ולא לקנות אותם.
  • השכרת פריט עוזרת לאיכות הסביבה בגלל השימוש החוזר שנעשה בפריט.

צמיחת תעשיית השכירות

באירופה ובצפון אמריקה השימוש בשכירות נפוץ בעסקאות מגוונות, לרבות השכרת נכסי מקרקעין. בשוק האירופאי לבדו תעשיית השכירות לטווח קצר (למעט נדל"ן ויחידות נופש) עומדת על 160 מיליארד דולר לשנה. בשנים האחרונות ניתן לאתר שתי סיבות למגמת הצמיחה של תעשיית השכירות. הראשונה היא השימוש הגובר באינטרנט לעסקים ולרכישות, והשנייה היא משברים כלכליים. בעת משבר כלכלי קיימת העדפה לבחור בשכירות הן מפאת החשש לירידת ערך הנכס והן מכיוון שלאנשים יש פחות כסף נזיל מאשר נדרש לרכישת בעלות מלאה בנכס. כך המשבר הכלכלי של 2007-2009 הרחיב עוד יותר את השימוש בשכירות הן בישראל[2] והן בחו"ל[3]. בראשית, ההשכרות בישראל היו נפוצות בעיקר בתחום האופניים. בשנת 2013, פרויקט משותף של מספר עיריות ברחבי הארץ הקים מערכת שיתוף רכבים אשר הרחיב את השימוש בשכירות בעיקר במרכז הארץ[4]. בשנים שלאחר מכן החלה תופעה נרחבת של השכרות בעזרת רשת הפייסבוק בקבוצות מיועדות ובשנת 2015 הוקם האתר Rentitb אשר בו מבוצעות השכרות מקוונות במגוון רחב של מוצרים ושירותים.

פיקוח על שכירות

במקומות רבים בעולם, יש פיקוח על שכר דירה, המגביל את יכולת המשכיר להעלות את שכר הדירה לדייר. בין היתר, בעיר ניו יורק יש יותר ממיליון יחידות דיור הכפופות לסוג כזה או אחר של פיקוח על השכירות. [5]

ההשפעה הישירה של החוק היא להטיב לדיירים על חשבון המשכירים. במקרים רבים השוכר איננו נזקק ובלא מעט מקרים מצבו הכלכלי יכול להיות טוב יותר מזה של המשכיר.

לפיקוח על שכירות כמה השפעות עקיפות, שקיים להן תיעוד נרחב בעולם:

  • חלק מבעלי הדירות יימנעו מלהשכיר את הדירות שכן לא יוכלו לשלוט על שכר הדירה שהם יקבלו. בכך מספר הדירות המוצעות לשכירות בהכרח יקטן.
  • במקרים רבים דמי השכירות המפוקחים לא יצדיקו את תחזוקת הנכס ברמה שהייתה שוררת לולא הפיקוח. בכך האיכות של מלאי הדיור לשכירות תקטן.
  • בהיעדר תחרות מחירים על דירות, במקרים רבים הדייר בדירה יעדיף לגור במקום אחר תוך כדי שמשק בית אחר יעדיף לגור בנכס המפוקח, אבל החלפה זו לא תקרה שכן הגר בשכירות מפוקחת לא ירצה לוותר על הטבת השכ"ד.
  • נוצר תמריץ לאפליה פסולה, שכן בהינתן מספר רב של דיירים פוטנציאליים בשכר דירה זהה, אין כל הפסד למשכיר שירצה לבחור דייר על פי קריטריונים מפלים (לאום, גיל, אורח חיים וכו').
  • חלק מן השוכרים יציעו תשלום בשחור ובכך יעקפו את החוק.
  • הצדדים יחפשו מבנים משפטיים שונים כדי לעקוף את החוק, דוגמת דמי מפתח.

ההשפעה ההרסנית של פיקוח על שכר דירה היא בין הנושאים בעלי ההסכמה הרחבה ביותר בקרב כלכלנים. בסקר שנערך בשנות התשעים בקרב חברי האיגוד האמריקאי לכלכלה, יותר מ-90% הביעו הסכמה עם האמירה: "פיקוח על שכר דירה מקטין הן את הכמות והן את האיכות של הדיור הזמין".[6]


ראו גם

לקריאה נוספת

קישורים חיצוניים

הערות שוליים

  1. הרמב"ם מתייחס להלכות שכירות במשנה תורה (בספר קניין הלכות מכירה פרק יט) וכך גם רבי יעקב בן אשר בספרו ארבעה טורים חושן משפט (סימנים ש"כ - ש"ל, הלכות חכירות) ובעקבותיו רבי יוסף קארו בספרו שלחן ערוך, חושן משפט
  2. אריק מירובסקי, יותר ישראלים מוותרים על חלום קניית הדירה, ומחירי השכירות מזנקים ב-15%, The Marker, אוחזר ב-9.4.2010
  3. מערכת אקונומיסט, "בעלות על בית - לא לכל אחד", הארץ, אוחזר ב-9.4.2010
  4. לא רק לתל אביבים: שיתוף רכבים, גם ברעננה ורמת גן, כלכליסט - www.calcalist.co.il
  5. דף מידע של מרכז פורמן לחקר הנדל"ן Furman Center Rent Stabilization Fact Sheet http://furmancenter.org/files/publications/HVS_Rent_Stabilization_fact_sheet_FINAL.pdf
  6. מאמר של ריצ'רד ארנוט http://pubs.aeaweb.org/doi/pdfplus/10.1257/jep.9.1.99

הבהרה: המידע במכלול נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי.

סמל המכלול גמרא 2.PNG
הערך באדיבות ויקיפדיה העברית, קרדיט,
רישיון cc-by-sa 3.0