משכנתה

משכנתה (כתיב מקורי: משכנתא; בריבוי: משכנתאות) היא אחד משישה סוגים של זכויות במקרקעין ומשמעותה שעבוד של נדל"ן על ידי בעל זכות הבעלות, לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו. בדרך כלל נרשמת משכנתה על מנת להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הנכס. "שוק המשכנתאות" הוא ענף פעיל בשוק הפיננסים, בו מתמודדים ספקי ההלוואות (בנקים, חברות ביטוח, וחברות פרטיות) על הלקוחות הלווים.

יתרונו העיקרי של שיעבוד נכס במשכנתה הוא גודל הסכום שאותו יכול ללוות אדם פרטי, כשהנכס מהווה בטוחה להחזר ההלוואה. יתרון אחר הוא פריסה ארוכת שנים שאינה מתאפשרת בהלוואה שאיננה מגובה במשכנתה. כך מתאפשרת ללווה רכישת נכס למגורים. היתרון של המשכנתה למלווה הוא רמת סיכון נמוכה יחסית והכנסה יציבה לאורך שנים רבות.

הגדרה

בקרב הציבור ובלשון הדיבור המקובלת, הכוונה היא, בדרך כלל, להלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או שיפוצו, אף כי אפשריים שימושים נוספים לכסף. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי לצורך רכישתו. משכנתה היא אחת הזכויות במקרקעין המוזכרות בחוק המקרקעין של ישראל, ומחייבת רישום בלשכת רישום מקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל..

יש להבדיל בין משכנתה לבין משכון. משכון כולל שיעבוד נכסים בהפקדה (נכסים הנותרים פיזית בחזקת המלווה עד לפירעון מוחלט של ההלוואה) או שעבוד של זכויות שאינן זכויות קנייניות רשומות בלשכת רישום המקרקעין. הביטוי החז"לי "משכנתא" , עוסק במשכון ולא במשכנתה המוכרת לנו כיום.

משכנתה היא אחת הבטוחות המורכבות והבעייתיות הניתנות למלווה, והיא נחשבת בטוחה טובה ויעילה במיוחד. עלות ביצועה גבוהה יותר מעלות רישום בטוחות אחרות, שכן היא מחייבת ביטוח משכנתה ייעודי, הכולל ביטוח חיים וביטוח הנכס, לצד שמאות והוצאות משפטיות.

המשכנתה ניתנת על ידי בנק המתמחה בכך, בנק למשכנתאות, על ידי אגף מתמחה בבנק מסחרי או על ידי חברת ביטוח, ומקבל המשכנתה ממשכן את המקרקעין שהוא רוכש בכסף זה – רושם שעבוד של הדירה בטאבו על שם נותן ההלוואה. אם מקבל המשכנתה אינו עומד בהחזר ההלוואה (לפי מועדי התשלום הנקובים), הבנק רשאי לקחת את המקרקעין הממושכנים ולמכור אותם באמצעות כינוס נכסים תמורת חלק משווים בלבד (באופן טיפוסי 70%). בכסף זה מכוסה יתרת החוב, ואם נותרים עודפים הם מועברים ללווה.

לכל משכנתה יש מעין תעודת זהות המפרטת את כל התנאים שלה. תעודת זהות זאת נקראת דו"ח סילוקין או דו"ח יתרות לסילוק. הבנקים בישראל מחויבים להפיק ללקוחות את דו"ח הסילוקין המפרט את תנאי המשכנתאות שלהם.

אף על פי שיש לומר כי הבנק מעניק הלוואה ללקוח, והלקוח מעמיד לבנק משכנתה על הנכס שנרכש כבטוחה להבטחת ההלוואה, השתרש הביטוי לפיו אדם לוקח משכנתה לשם רכישת נכס.

מסלולי משכנתאות לדיור

ישנם סוגים רבים של הלוואות משכנתה לדיור הניתנות כחלק ממונח הגג "משכנתה". ההלוואה מורכבת בדרך כלל מתמהיל של הלוואות שונות המכונות "מסלולים". המסלולים נבדלים זה מזה בכמה פרמטרים:

• גובה הריבית.
• סוג ההצמדה למדד: לא צמוד; צמוד לריבית הפריים; צמוד לדולר; צמוד למדד המחירים לצרכן; צמוד למדד תשומות הבנייה; צמוד לערך עוגן כלשהו – או צירוף של הנ"ל.
• תכיפות השתנות הריבית (קבועה, חודשית, אחת לשנה, אחת לחמש שנים וכו').
• משך ההלוואה (לרוב =בין 5 ל־30 שנים).
• לוח הסילוקין (לוח שפיצר, בוליט, קרן שווה).
• מספר ההזדמנויות ומועד ההזדמנויות שבהן ניתן לפרוע את ההלוואה ("נקודות יציאה").

קיימים תשעה מסלולי משכנתה לדיור עיקריים:

• משכנתה בריבית קבועה (צמודה למדד): במשכנתה זו, הלווה מתחייב מראש לריבית קבועה למשך כל חיי ההלוואה. בנוסף לריבית, מתחייב הלווה להצמדה של ההלוואה למדד. משמעות ההצמדה היא הצמדה של סכום ההלוואה כולו. כך שבתנאי אינפלציה, עלול סכום החוב לעלות, וזאת על אף התשלומים המשולמים באופן קבוע. היתרון בהלוואה מסוג זה, הוא שהמלווה אינו צריך לכלול את סיכוני האינפלציה בריבית שהוא לוקח, וכך הריבית תהיה נמוכה יותר מאשר בהלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה. הלוואה זו טובה עבור הלווה כאשר ההערכה הכלכלית היא שהאינפלציה תהיה יותר נמוכה, מה"הנחה" שמתקבלת בערך הריבית השנתית. כך למשל, אם הריבית השנתית היא 3% בשנה, וההערכה היא שהאינפלציה תהיה 2% בשנה, ולעומתה הריבית בהלוואה שאינה צמודה היא 6% בשנה, ניתן לראות שהמסלול הצמוד עדיף. התשלום עבור ה"הנחה" הוא בחוסר ודאות לגבי רמת האינפלציה בעתיד. יתרון של הלוואה בריבית קבועה, הוא שכאשר הריבית נמוכה מאוד, וההערכה היא ש"מכאן היא לא יכולה יותר לרדת", יש אפשרות לקחת הלוואה זולה, ולקבע את המחיר שלה לתקופה ארוכה. במקרה שהריבית תעלה, הלווה ימשיך לשלם את הריבית הנמוכה שהייתה ביום שלקח את ההלוואה. אך כפי שבכלכלה, אין יתרון ללא חיסרון, כך ניתן לומר שקיבוע הריבית יכול להיות לרועץ אם הריבית יורדת בניגוד להערכות. פירעון מוקדם, כאשר מסלול המשכנתה הוא בריבית קבועה, עלול להיות בעייתי. שכן אם הריבית ירדה, הרי שפירעון מוקדם של ההלוואה עלול לגרום להפסד רווח פוטנציאלי לגוף המלווה, הוא ידרוש פיצוי על כך (נקרא "קנס יציאה"). לעומת זאת, אם הריבית עלתה, ישמח הגוף המלווה לצאת מההתחייבות, שכן הוא יכול להלוות את אותו הכסף ללווה אחר בריבית גבוהה יותר, ולהגדיל את הרווח שנוצר מהכסף הזה.
• משכנתה בריבית משתנה (צמודה למדד): משכנתה זו דומה מאוד למשכנתה בריבית קבועה, עם הבדל אחד. אחת לתקופה כלשהי, המוסכמת מראש עם חתימת ההלוואה, הריבית משתנה. נקודות אלו, בהן הריבית משתנה, יכולות להיות גם נקודות לפירעון מוקדם של ההלוואה (ללא קנס יציאה) שכן ניתן לראות בכל נקודה, פירעון רעיוני של ההלוואה ולקיחת הלוואה חדשה לפי תנאי השוק. ערך שינוי הריבית בנקודות זמן אלו נקבע לפי עוגן משכנתה.
• משכנתה בריבית קבועה (לא צמודה): משכנתה הדומה למשכנתה בריבית קבועה שצמודה למדד, עם הבדל עיקרי אחד: ההערכות לגבי קצב האינפלציה מגולמים בריבית של ההלוואה. מבחינת הלווה זו הלוואה נטולת הפתעות לחלוטין. כל התשלומים נקבעים מראש עם לקיחת ההלוואה, ואין הם משתנים בשום תנאי. הלוואות מסוג זה, שנלקחו בסוף שנות ה־70 ובתחילת שנות ה־80 הביאו ללווים רווח ניכר, שכן בתנאי האינפלציה ששררו בתחילת שנות ה־80, נשחקו משכנתות אלו לחלוטין, ולמעשה נמחקו. בניגוד להלוואה צמודה, ערך ההלוואה לעולם אינו יכול לעלות, אלא רק לרדת.
• משכנתה בריבית משתנה (לא צמודה למדד): כאמור לעיל, בשילוב נקודות בהן הריבית משתנה.
• משכנתה בריבית הפריים (משכנתה שקלית לא צמודה למדד): משכנתה זו היא למעשה הרחבה של הלוואות לטווח קצר לתחום המשכנתות. הריבית היא ריבית המשתנה ברמה החודשית, על פי ריבית הפריים הנגזרת מריבית בנק ישראל. יתרונה של משכנתה זו הוא שבתנאי ריבית נמוכים מאוד, כפי שקרה ב-2015, הריבית המשולמת נמוכה מאוד. במקרה שהריבית עולה, ניתן תמיד להמיר את המשכנתה הזו במשכנתה מסוג אחר. החיסרון במשכנתה זו, היא שאם הריבית עולה, עלולים להפסיד את המסלול האלטרנטיבי של משכנתה בריבית קבועה, ולשלם יותר. ריבית הפריים יכולה להיות תנודתית מאוד. כך למשל, הריבית בישראל בשנות ה־90 הייתה מעל 10% וב־2015 כ־1.6%. במקרה שההלוואה נלקחה כאשר הריבית נמוכה, וכתוצאה משיקולים כלכליים הריבית עולה, הרי שהלווה עלול למצוא את עצמו מחויב לתשלומים גבוהים מאוד שלא תוכננו מראש.
• משכנתה בריבית מק"ם (משכנתה שקלית לא צמודה למדד): דומה למשכנתה בריבית פריים, אך לפי ריבית מק"מ.
• משכנתה צמודה למט"ח (דולרית או צמודה למטבע חוץ אחר): משכנתה זו נלקחת למעשה במטבע זר, ומושפעת מהריבית שנקבעת על ידי הבנק המרכזי שמנהל את המטבע שנבחר. הלוואה זו הייתה פופולרית מאוד בשנות ה־90, כאשר ערכי הריבית בישראל היו גבוהים מאוד יחסית לריבית במדינות אחרות. כך למשל, לווים שלקחו הלוואה דולרית כאשר שער הדולר היה קרוב ל־5 שקלים לדולר, הרוויחו פעמיים. גם משחיקת ההלוואה כתוצאה מירידת שער הדולר יחסית לשקל, וגם משיעורי הריבית הנמוכים שהונהגו בארצות הברית. מאידך, מי שלקח את ההלוואה כאשר הדולר היה קרוב ל־3 שקלים לדולר, הפסיד מעליית שער הדולר.
• משכנתה במסלול גרייס: מאפשרת להתחיל עם החזר כספי נמוך יחסית, שיגדל בעתיד. משכנתה זו, שלכאורה מיטיבה עם הלווה, רווחית מאוד למלווה. שכן ככל שהקרן יורדת יותר לאט, כך הרווח של המלווה גדל. מנקודת המבט של הלווה, ככל שמחזירים יותר בתחילת ההלוואה, כך סך התשלום עבור ההלוואה יורד.
• משכנתה מסוג בוליט: משכנתה הדורשת מהלווה לשלם את הריבית בלבד באופן שוטף, על מנת שהקרן לא תגדל, ומאפשרת לשלם את הקרן בתום ההלוואה. משכנתה זו מתאימה ללווה שיודע שבתאריך כלשהו בעתיד הוא יקבל סכום שיכסה את ההלוואה. יתרונה של הלוואה זו הוא שלווים בעלי משמעת עצמית גבוהה, יכולים להזרים להלוואה סכומים שונים לפי היכולת, ובכך לשלם ולסגור את ההלוואה מוקדם ככל האפשר, שמשמעו הלוואה זולה יותר.
• משכנתה במסלול בלון: משכנתה בה הריבית והקרן משולמים בתשלום אחד בסוף התקופה שנקבעה.

מחיר המשכנתה

שימוש במשכנתה ארוכת טווח אינו פתרון פלא לקניית נכסים, זאת משום שמשכנתה ארוכת טווח מעלה את מחיר ההלוואה באופן ניכר. כל הבדל בריבית, עלול לייקר באופן משמעותי את הסכום הסופי שמשולם על הנכס. על מנת להדגים זאת, נתבונן בשתי דוגמאות טיפוסיות. משכנתה של 500 אלף שקל, לטווח של 25 שנים בריבית של 4%, ובהתעלם מהצמדה והוצאות נלוות, תגרום לתשלום כולל של כ־791 אלף שקל. ניתן לראות כי מחיר המשכנתה הוא 58% ממחיר הנכס.

החישוב נעשה לפי הנוסחה:

$t=N\times 12\times P\times {\frac {{\frac {i}{1200}}(1+{\frac {i}{1200}})^{n}}{(1+{\frac {i}{1200}})^{n}-1}}$

כאשר:

• $t$ = תשלום כולל
• הפענוח נכשל (SVG (אפשר להפעיל MathML בעזרת הרחבת דפדפן): תשובה בלתי־תקינה ("Math extension cannot connect to Restbase.") מהשרת "https://wikimedia.org/api/rest_v1/":): {\displaystyle i} = אחוז הריבית השנתית
• הפענוח נכשל (SVG (אפשר להפעיל MathML בעזרת הרחבת דפדפן): תשובה בלתי־תקינה ("Math extension cannot connect to Restbase.") מהשרת "https://wikimedia.org/api/rest_v1/":): {\displaystyle N} = משך המשכנתה בשנים
• הפענוח נכשל (SVG (אפשר להפעיל MathML בעזרת הרחבת דפדפן): תשובה בלתי־תקינה ("Math extension cannot connect to Restbase.") מהשרת "https://wikimedia.org/api/rest_v1/":): {\displaystyle n} = משך המשכנתה בחודשים
• $P$ = גודל המשכנתה

אם נבצע חישוב דומה עבור ריבית של 2% לשנה, שנחשבת ריבית נמוכה מאוד, מחיר המשכנתה יהיה 27% ממחיר הנכס. מאידך, כאשר מדובר בתקופה קצרה יותר, כגון 15 שנים, הרי שמחיר המשכנתה נמוך משמעותית. החישוב מראה כי בריבית של 4%, מחיר המשכנתה יהיה 33% ממחיר הנכס, ובריבית של 2% המחיר יהיה 16% ממחיר הנכס.

חישוב כדאיות של משכנתה

חישוב הכדאיות המתואר להלן, הוא חישוב מתמטי טהור, ואין הוא לוקח בחשבון שיקולים שאינם כלכליים. כאמור בפתיחה, מטרת הלוואה משכנתה היא לאפשר ללווה לקבל בעלות על נכס מקרקעין. חישוב הכדאיות מתבסס על השוואה לאפשרות אלטרנטיבית לקבל חזקה על הנכס, והיא תשלום דמי שכירות. חישוב הכדאיות מתעלם מעליה או ירידה פוטנציאלית בערך הנכס, שכן אלו שיקולים ספקולטיביים שאינם רלוונטיים לחישוב כדאיות טהור.

חישוב עלות השימוש בנכס במסלול של שכירות לתקופה קצובה הוא פשוט מאוד. מדובר בפעולת כפל של דמי השכירות החודשיים כפול אורכה של התקופה כאשר זה נמדד בחודשים. כאשר אנו מחשבים את עלות השימוש בנכס, במסלול בעלות על הנכס, יש לקחת שני גורמים בחשבון:

• עלות ההלוואה במשך כל התקופה – סה"כ הריבית המשולמת במשכנתה ששווה לסה"כ התשלומים המשולמים פחות סכום ההלוואה הראשוני.
• רווח אלטרנטיבי שניתן היה לקבל עבור ההון העצמי שהושקע בנכס, בהשקעה סולידית כגון הפקדת הסכום בבנק בריבית קבועה.

השוואה בין מחיר השכירות לבין עלות ההלוואה בתוספת הרווח האלטרנטיבי על ההון העצמי, תיתן את התוצאה, עד כמה המשכנתה כדאית. אם מחיר השכירות נמוך יותר, הרי שהקניה אינה כדאית. הסכום הדומיננטי יותר, בין שני הגורמים שתוארו לעיל, הוא עלות ההלוואה. זאת מהסיבה שהתשלום על הלוואה יהיה תמיד יקר יותר, מאשר רווח פוטנציאלי שניתן לקבל בהשקעה של אותו סכום. כך למשל, הלוואה של 500,000 ש"ח תהיה יקרה משמעותית, מהסכום שניתן לקבל כריבית כאשר מפקידים 500,000 ש"ח בחיסכון. דבר זה נובע מהמרווח הבנקאי בין ריבית חובה לריבית זכות. מכאן ניתן לראות, שככל שרכיב המשכנתה בתשלום עבור נכס גדול יותר, כך יורדת הכדאיות ברכישתו, יחסית לשכירות.

מעבר להשוואה הנ"ל, ניתן לראות בלקיחת הלוואה כמינוף של ההון העצמי. נתבונן בדוגמה של נכס, שעלותו מיליון ש"ח. אם ערך המשכנתה הוא 50%, זה אומר שההון העצמי ממונף בכפולה של 2. על סכום של 500,000 רוכשים בית שעלותו מיליון ש"ח. אם ערך המשכנתה הוא כ־90%, המינוף הוא פי 10. ההון העצמי הוא 100,000 ש"ח בלבד והמשכנתה כ־900,000 ש"ח. מינוף בסדר גודל כזה עלול להיות מסוכן, ולהביא למחיקת ההון העצמי. כך למשל, ירידה בערך הנכס של כ־10%, תגרום למצב שההלוואה מכסה בדיוק את ערך הנכס. מכירה של הנכס ברגע זה, תביא לאובדן מלא של כל ההון העצמי. סיבה זו הביאה את בנק ישראל להגביל את האחוז המקסימלי בערך הנכס, שניתן לשלם באמצעות משכנתה.

סיכון נוסף שיש לקחת בחשבון קיים כאשר מדובר בהלוואה צמודה בתנאי אינפלציה. יש לקחת בחשבון את הסיכון שערך ההלוואה עלול לגדול באופן ניכר, בעיקר בתחילתה, כאשר המדד פועל על סכום החוב כולו. כך למשל, הלוואה של 500,000 ש"ח, בתנאים של עליית מדד שנתית של 1% בלבד, שהיא עלייה נמוכה מאוד, עלולה לצמוח ב־5,000 ש"ח בשנה, רק כתוצאה מעליית המדד. הדבר עקרוני משום שהכנסות משק הבית בדרך כלל אינן צמודות למדד, ותוספות שכר בדרך כלל מפגרות אחרי עליית המחירים. סיכון זה אינו קיים במסלול שכירות. אמנם גם מחיר השכירות יכול לעלות כאשר מדובר בתנאי אינפלציה, אך אין צורך לספוג את ההצמדה של הקרן.

קשיים בהחזר ההלוואה

שיעבוד נכס במשכנתה יכול להוות התחייבות כלכלית ארוכת טווח. במהלך תקופה זו עשוי להיפגע כושר ההחזר של הלווה כתוצאה ממגוון סיבות:

• אובדן מקור הכנסה קבוע (פיטורים, אובדן כושר עבודה).
• הוצאות בלתי צפויות כגון מקרה חירום רפואי או גירושים.
• עלייה משמעותית בגובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה הקבועה של הלווה. עלייה זו יכולה להיות כתוצאה מאינפלציה. עלייה במדד או בריבית הפריים מגדילים את גובה ההחזר החודשי, אם ההלוואה קשורה למדדים אלה. אז ייתכן פיצוי מסוים לשכירים בצורה של תוספת יוקר. יש גם הלוואות משכנתה הצמודות לריבית ליבור או לדולר. אם הכנסת הלווה אינה קשורה לגדלים אלה, עשוי כושר ההחזר של הלווה להיפגע גם אם לא חל כל שינוי במצבו של הלווה.

אם הלווה מתקשה לעמוד בתשלומים, ואינו פונה למלווה לצורך פריסה מחודשת של התשלומים, או שהמלווה אינו מאשר פריסה כזו, הלווה עלול לפגר בתשלומים. פיגור כזה יגרור פעולות אכיפה משפטיות אשר בסופן מממש המלווה את השעבוד: הוא מוכר את הנכס במהירות, והלווה מאבד חזקתו על הנכס. אם מימוש הנכס משתהה, ובייחוד בתקופות בהן הריבית גבוהה, ומדד הנדל"ן אינו מתחזק בקצב גבוה במיוחד, עשוי החוב לתפוח כך שההכנסות ממכירת הנכס לא יכסו את החוב, ולאחר מכירת הנכס יוותר הלווה ללא נכס, כשהוא עדיין חייב לבנק כסף (או שהבנק יוותר ללא יכולת לגבות את יתרת החוב, כאשר המשכנתה ניתנה כהלוואת נון ריקורס).

בעבר הייתה בישראל חובת ערבים להלוואת משכנתה. סדר העדיפויות היה כזה שהמלווה היה ממצה את אפשרויות הערבים לתשלום ההלוואה בטרם ינסה לממש את שעבוד הנכס. הדבר הוביל להרס כלכלי של ערבים, כאשר החבים יושבים לבטח בדירתם, והתשלומים משולמים על ידי הערבים. אולם חובה זו בוטלה ואין חובת ערבים להלוואת משכנתה, וגם אם יש ערבים, על המלווה למצות תחילה את הדין עם הלווה טרם יותר לו לפנות לערבים.

יש אפשרות להוסיף ערבים להלוואת המשכנתה בהסכמת המלווה, אך זה נעשה במקרים מסוימים כגון:

• אם הלווה הראשי מבוגר והוא מעוניין לקחת משכנתה ארוכה, אז ניתן להוסיף את הבן הצעיר וישנם בנקים שיעשו ממוצע גילאים ובכך יאריכו את תקופת הלוואת המשכנתה וגובה ההחזר החודשי בעקבות כך יקטן.
• מקרים בהם ללווה הראשי אין מספיק הכנסה, המלווה במקרים מסוימים ייתן ללווה הראשי להוסיף ערב או לחלופין ערב תומך שיסייע למלווה באופן פעיל בהחזרי תשלום המשכנתה, על ידי הוראת קבע לחשבון המלווה של חלק מסכום ההחזר החודשי.

כדי לנסות להבטיח את יכולת הלווה לעמוד בהחזרת ההלוואה, ממליצים הבנקים ורבים אחרים שלא לקבוע את ההחזר החודשי על יותר מאשר שליש מן ההכנסה המשפחתית של הלווה. כמו כן, בנק ישראל מגביל את הבנקים באפשרות לאשר ללקוחות הפרטיים באחוז המימון וניתן לקבל עד 75% מערך הדירה ללקוחות שאין בבעלותם דירה ועד 50% ללקוחות שבבעלותם דירה נוספת.

שבירת מסלול המשכנתה

ערך מורחב – מיחזור משכנתה

בכל עת, ישנה אפשרות לשלם את כל יתרת החוב בבת אחת, ולהפסיק את תשלומי המשכנתה. בחלק מהמקרים, תשלום שכזה מלווה בעמלת פירעון מוקדם, המכונה לעיתים בשם "קנס". לרוב, הבנקים והגופים המסחריים מציעים מסלולים בעלי "תחנות יציאה" קבועות מראש – דהיינו אפשרות לפירעון חלקי או מלא פעם במספר שנים ללא קנסות ועמלות (זאת להבדיל משבירת המסלול מחוץ לתחנת יציאה – הגורר קנס פוטנציאלי. כלומר אם הפרשי הריביות הממוצע יהיה נמוך יותר מהריבית שקיימת במשכנתה הנוכחית של הלווה). שבירת מסלול משכנתה עשויה להוות חלק מתהליך של מחזור משכנתה.

בתהליך זה פורעים משכנתה ומתחייבים לשלם משכנתה אחרת במקומה שבמקרים רבים עשויה להיות במחירים טובים יותר בגלל הפרשי תקופות, או לחלופין מפני שהריביות במשק ירדו ביחס לתקופה בה נלקחה הלוואת המשכנת המקורית. את המחזור יהיה כדאי לבצע אם תנאי המשכנתה החדשה טובים יותר או מתאימים יותר למצב הכלכלי של הלווה.

שני המקרים הנפוצים ביותר למחזור המשכנתה הם:

1. אם משפחה נקלעה לקשיים ומתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתה, סביר להניח שניתן יהיה לפרוס את המשכנתה לתקופה ארוכה יותר ובכך להוריד את גובה ההחזר החודשי.
2. אם ניתן להשיג עסקה בריביות טובות יותר ובכך ניתן לחסוך כסף יהיה כדאי למחזר את המשכנתה.

ההמלצה של אנשי המקצוע בשוק המשכנתאות היא לבדוק לפחות אחת לשנה את כדאיות מחזור המשכנתה. כמו כן, קיימת שבירה של משכנתה במקרים רבים של גירושים. במקרה זה, בני הזוג יכולים למכור את הדירה שעוד לא סיימו לשלם בעבורה, וכך לשלם מדמי המכירה את יתרת המשכנתה בתשלום אחד. במקרים אחרים, נקבע כי אחד מבני הזוג ממשיך לשלם את המשכנתה לבדו והדבר יתבטא בבעלותו על הנכס.

המשכנתה בסגנון החיים בישראל

בישראל יש הרואים ברכישת דירה למגורים צורך קיומי בסיסי, עובדה אשר מניעה רבים ליטול הלוואה ולשעבד את הנכס במשכנתה כדי לממן את רכישתו. היות המשכנתה הלוואה ארוכת טווח, לעיתים עד 30 שנה, תורמת להרגשת הביטחון של הלווה, המאמין כי החזר התשלומים החודשיים אינו מהווה נטל כבד עבורו. הממשלה מעודדת מפעם לפעם לקיחת משכנתאות באמצעות סבסוד חלק מהריבית, על פי קריטריונים קבועים הקשורים במצבו של נוטל המשכנתה.

על פי סקר הלמ"ס, ב־2013, ל־29% ממשקי הבית בישראל הייתה משכנתה פעילה. האחוז גבוה בהרבה במגזר היהודי, בהשוואה למגזר הערבי.

ראו גם

• בנק למשכנתאות

קישורים חיצוניים

• רון תקוה, ‏משכנתאות בישראל ובמדינות נבחרות: מאפיינים סוגים ומסלולים, באתר מרכז המחקר והמידע (ממ"מ) של הכנסת, 17 במרץ 2008
• סיוע במשכנתאות – משרד השיכון
• משכנתה, באתר אנציקלופדיה בריטניקה (באנגלית)
• אמיר עוז, ‏שינוי פרדיגמה? כך הבלוקצ'יין משנה את עולם המשכנתאות והנדל"ן, באתר "אנשים ומחשבים", 17 באוגוסט 2022

הערות שוליים

הערך באדיבות ויקיפדיה העברית, קרדיט,
רשימת התורמים
רישיון cc-by-sa 3.0

35655452משכנתה