מדיניות דיור
מדיניות דיור היא תחום של מדיניות ציבורית העוסק באספקת דיור. כל המדינות המערביות מתערבות בשוק הדיור באמצעות כלים שונים.
מדינות דיור: מטרות
דיור הוא צורך חיוני לכל אדם, אשר רוצה לקיים חיים נורמליים במסגרת החברה התעשייתית המודרנית. לא משנה עד כמה הכנסתם נמוכה, משקי הבית חייבים לצרוך שירותי דיור. דיור הוא מוצר יקר, ועבור רוב משקי הבית הדירה מהווה את הנכס המרכזי בתיק ההשקעות שלהם. ממשלות מתערבות בשוקי דיור במטרה להשיג מטרות שונות:
הראשונה, יחידות דיור הן מוצר יקר, לכן קיים פער בין כמות הדיור המיוצרת במצב של שיווי משקל של השוק החופשי לבין כמות הדיור הרצויה לחברה. את הפער תפקיד הממשלה לצמצם באמצעות מתן סובסידיה לשוק הדיור.
השנייה, שוק הדיור מאופיין בעקומת היצע קשיחה בטווח הקצר. הקשיחות נובעת מכך שזמן האספקה של יחידות דיור חדשות הוא ארוך. תכונה זו הופכת את שוק הדיור לנתון לתנודות מחירים, שכן כל שינוי קל בביקוש יגרום לשינוי גדול במחיר. הוצאות דיור הן מרכיב חשוב בהוצאות משק הבית, לכן לשינוי במחירי הדירות השלכות על קצב עליית מדד המחירים לצרכן (CPI).
השלישית, באמצעות מדיניות דיור יכולה הממשלה להשיג יעדים כמו צמצום פערים חברתיים בין קבוצות אוכלוסייה שונות ובין אזורים שונים של המדינה.
חזקות מגורים (Housing tenure)
על פי רוב ממויין שוק הדיור לשלוש חזקות מגורים עיקריות:
- דיירים-בעלים (owner-occupiers) הם משקי הבית המתגוררים בדירה שבבעלותם. דיור הוא מוצר יקר ורוב משקי הבית נעזרים בהלוואה ארוכת טווח, לעיתים אף למעלה מ-30 שנה, במטרה לממן את רכישת הדירה.
- שוכרים בשוק החופשי (renters) הם משקי בית המשלמים דמי שכירות עבור המגורים. בשוק השכירות החופשית מוצעות להשכרה דירות הנמצאות בבעלות משקי בית אחרים או חברות השכרה, כאשר מחירי השכירות נקבעים לפי תנאי השוק.
- שוכרים בשכירות סוציאלית או דיירי הדיור הציבורי (public housing) הם משקי בית שנמצאו זכאים לתמיכה ציבורית. סקטור השכירות הסוציאלית מספק פתרונות דיור בהתערבות ממשלתית, כאשר מלאי הדירות נמצא בידי הממשלה או הרשויות המקומיות. המטרה של השכירות הסוציאלית היא לסבסד את מחירי הדיור לקבוצות אוכלוסייה מסוימות. חזקה זו אינה עונה לדרישות ההגדרה הכלכלית של שוק.
לעיתים בנסיבות מסוימות נוצרות חזקות מגורים שהן חזקות ביניים. דוגמאות: (1) בישראל יש הכרה משפטית בזכויות קניין של דיירים בדיור הציבורי והם מקבלים הנחות ברכישת הדירות בהן הם מתגוררים. (2) חוק הגנת הדייר, שתחילתו בימי המנדט הבריטי, קבע פיקוח על מחיר שכר הדירה בשוק השכירות החופשית. בעקבות הטלת המגבלה הרגולטיבית על מחיר השכירות התפתח שוק שחור בשוק השכירות, כאשר הפרש המחירים בין המחיר שנקבע בחוק למחיר השוק השחור הוון לדמי מפתח. תיקוני חקיקה לחוק הגנת הדייר העבירו למעשה זכויות קניין מבעל הנכס המקורי לדיירים המוגנים של הנכס.
סובסידיה לשוק הדיור
סובסידיה לדיור כרוכה בפעולה היזומה על ידי הממשלה, אשר על ידי הזרמת כספים בין אם באמצעים ישירים או עקיפים, מורידה את העלות היחסית של יצור או צריכת דיור[1]. התערבות הממשלה באמצעות סבסוד שוק הדיור קיימת במידה זו או אחרת בכל המדינות המפותחות ונחיצותה אינה נתונה במחלוקת. המחלוקת קיימת לגבי מידת ההתערבות הנחוצה וכליה.
ניתן למיין את הכלים שבאמצעותם מסבסדת הממשלה את שוק הדיור לפי שני קריטריונים[2]. הראשון, המוטבים המוצהרים של הסובסידיה, והשני, חזקת המגורים.
הקריטריון הראשון הוא בהתאם למוטבים המוצהרים של הסובסידיה. סובסידיה שניתנת לצרכנים משפיעה על הביקוש, לכן היא מכונה התערבות דרך צד ביקוש. סובסידיה שניתנת ליצרנים ומורידה את עלויות הייצור, או סבסוד שנוצר כאשר הממשלה עצמה מתפקדת כיצרן, משפיעים על ההיצע, לכן הם מכונים התערבות דרך צד ההיצע. מבחינת עקומות היצע וביקוש הסובסידיות יגרמו לתזוזה של העקומות לצד ימין, כך ששיווי המשקל לאחר התערבות הממשלה יהיה בכמות גדולה יותר.
בהתאם לתאוריה של חלוקת ההנאה מהסובסידיה אין משמעות למוטבים המוצהרים של הסובסידיה, וחלוקת הסובסידיה בפועל בין הצרכנים ליצרנים תיקבע בהתאם לגמישויות הנתונות של עקומות ההיצע והביקוש במצב מסוים. לדוגמה, כאשר הממשלה מעניקה סובסידיה לצרכנים באמצעות הגדלת המשכנתאות (סובסידיה לצד ביקוש), במצב ששבו קיים מחסור בהיצע, מחירי הדירות יעלו והיצרנים (בעלי דירות, בעלי קרקע ויזמי בנייה) יזכו לנתח גדול מהסובסידיה.
הקריטריון השני למיון כלי הסובסידיה הוא חזקת המגורים (tenure) או סל זכויות הרכוש. מדינות מסבסדות את חזקת הבעלים-דיירים, מתוך כוונה להעלות את שיעורם של בעלי הדירות. כלים שונים של סובסידיה יכולים להשפיע באופן שונה על שיעור הבעלים-דיירים בכל קבוצת הכנסה. לדוגמה, סובסידיה אשר מאפשרת זיכוי ממסים על הכנסה כנגד תשלומי הריבית על משכנתאות מעודדת בעלות דיור בקבוצות הכנסה גבוהות, בעוד שסובסידיה המעניקה הטבות לרוכשי דירה ראשונה, מיועדת לתמיכה בקבוצות הכנסה נמוכות-בינוניות.
מיון כלי הסבסוד לשוק הדיור
| חזקת מגורים | צד ביקוש | צד היצע |
|---|---|---|
| דיירים-בעלים |
|
|
| שוכרים בשכירות חופשית |
|
|
| שוכרים בשכירות סוציאלית |
|
|
הבחירה בכלי הסבסוד משקפת את מדיניות הדיור של הממשלות השונות ואת מטרותיהן. במדינות רבות הונהגה מדיניות תמיכה בבעלות על דיור. בעלות על דיור היא מרכיב מרכזי במערכת האמונות והציפיות המזוהה כ"חלום האמריקאי". היא נחשבת כגורם מייצב וכבעלת השפעה שמרנית, המעודדת חסכנות, חריצות, יציבות גאוגרפית ותעסוקתית, אזרחות טובה ומעלות נוספות[3].
ראו גם
לקריאה נוספת
- גילת בן שטרית, מדיניות דיור בישראל: תמיכת הממשלה בחזקת דיור שונות, מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל, ירושלים (2003).
- נ. כרמון, מדיניות השיכון של ישראל: 50 השנים הראשונות, בתוך ד.נחמיאס וג. מנחם (עורכים) המדיניות הציבורית בישראל, הוצאת המכון הישראלי לדמוקרטיה, ירושלים, 1999.
קישורים חיצוניים
- גילת בן-שטרית, מדיניות דיור בישראל
- מכון ירושלים לחקר ישראל, השנתון הסטטיסטי לירושלים
- סקירה על שוק הדיור בישראל בפודקאסט "ערך מוסף", 13 במאי 2016
הערות שוליים
- ^ Haffner, M.E.A. & Oxley M.J. (1999). Housing subsidies: Definitions and comparisons. Housing Studies, 14(2), pp. 145--162.
- ^ בן שטרית ג. וצ'מנסקי ד. ( 2004 ) מדיניות המעודדת בעלות על דיור בישראל בשנות התשעים: . קפיטליזם בחסותה של התערבות ממשלתית, סוציולוגיה ישראלית, כרך ו, (1), עמ' 67-39
- ^ Megbolugbe, I.F. & Linneman, P.D. (1993). Home ownership. Urban Studies, 30(4/5), pp. 659--682.
22371514מדיניות דיור