קבוצת רכישה
קבוצת רכישה נדל"נית היא קבוצת אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות מבנה מגורים, במטרה להוזיל עלויות ולעיתים אף במטרה לבחור את השכנים.
קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי (קבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד - לדוגמה קבוצות רכישה לציבור הדתי והחרדי) או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. הקבוצה מאפשרת לחבריה להקטין את פערי התיווך שבקניית הנכס כמוצר מוגמר. בנוסף, בעבר, ובמקרים מסוימים גם היום, קבוצות הרכישה נהנו בהקלות בתשלומי המס (פטור ממס ערך מוסף על הקרקע ועל האגרות ומס רכישה נמוך יותר). מאידך, לרוב הסיכון שבהשתתפות ביזום הפרויקט גדול יותר מהסיכון שבקניית אחת הדירות, והמחיר הסופי אינו מובטח.
סוגי קבוצות רכישה
קיימות מספר התאגדויות קבוצות רכישה בישראל - ישנם הבדלים מהותיים בתמחור ומיסוי הקבוצות השונות:
- קבוצת רכישה אמיתית קבוצה זו מאופיינת בשל העובדה שלא נעשית כל פעולה של רכישת הקרקע הרצויה בפועל עד אשר גובשה הקבוצה (או מרביתה) ואז נעשה הסכם מכר מקרקעין מול חברי הקבוצה העתידה ובעלי הקרקע.
- קבוצת רוכשים התאגדות של יזם כלשהו מול קבלן כלשהו, ששניהם רוכשים את הקרקע, ואז מוכרים מחדש את הקרקע לאחר תכנון לקבוצה של אנשים (הומוגנית או הטרוגנית) עד אשר ממלאים את מכסת הדירות באופן זה. בשיטה זו נוצר מצב שהיזמים אשר מבעוד מועד רכשו את הקרקע ישלמו מס רכישה על הקרקע, ואחר כך יעמיסו רכיב מס רכישה זה על הדיירים העתידיים שיצטרכו אף הם לשלם מס רכישה על הקרקע ועל דירתם, משמע כפל מיסוי.
- קבוצת רכישה חברתית זוהי קבוצת המתגבשת על בסיס היכרות אישית ו/או חברתית כלשהי, המעוניינים להקים מבנה על קרקע עתידית.
- קבוצת קנייה היא קבוצת אנשים שמתאגדת יחד על מנת לרכוש דירות מחברות בניה תוך ניצול הקבוצה כ"רוכש גדול" על מנת לקבל הנחה מחברות הבניה. חברות הבניה מוכנות להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה כזו בגלל החיסכון בעלויות השיווק ובעלויות המימון. דוגמאות לקבוצות קניה הם מועדוני הצרכנים (חבר, קרנות השוטרים) וועדי עובדים.
אופי ההתנהלות והפעילות בקבוצה
בדרך כלל נבחר ועד לקבוצה המונה מספר אי-זוגי של חברי קבוצה. ועד זה אחראי על התנהלות כלל חברי הקבוצה מול מארגני ומנהלי הקבוצה, אותו ועד בוחן הצעות שמארגני הקבוצה אוספים, וגם הוא רשאי להביא הצעות מנותני שירות שונים.
סיכונים
ישנם מספר סיכונים נפוצים בתהליך של רכישת דירה תוך חברות בקבוצת רכישה, המאפיינים באופן ייחודי שיטה זו:
- חוסר שליטה על מארגני קבוצת הרכישה, אשר עקב עיסוקם במספר פרויקטים בו זמנית עלולים להקלע למשבר ו/או לנסות לחפות על פרויקט כושל באמצעות פרויקט מוצלח.
- הצגת מצגי שוא לרוכשים מצד המנהלים, מצגים שקשה מאד עד בלתי אפשרי לרוכשים לבדוק עקב חוסר גישה לנתונים.
- עצירת תשלומים מצד אחד (או יותר) מחברי הקבוצה עקב קשיים כלכליים וכתוצאה מכך פגיעה בתזרים המזומנים של הקבוצה כולה. לעיתים יכולים שאר חברי הקבוצה לשאת ביחד בנטל הנוסף, אולם ברוב המקרים הבניה מתעכבת כתוצאה מכך.
- ביטול הטבות המס מהן נהנית הקבוצה עקב החלטה של רשויות מס הכנסה כי מדובר בעסקה פיקטיבית ולא בעסקת רכישת מגרש ואחריה בהתקשרות לבנייה עם קבלן מבצע.
תהליך ארגון וניהול קבוצת הרכישה
תהליך ארגון אופייני של קבוצת רכישה כולל את השלבים הבאים:
- ארגון קבוצת הרכישה בשלב זה מאתרים את הקרקע הרצויה עליה נבנית קבוצת הרכישה. הגוף המארגן בודק בדיקות מקיפות של מצב הקרקע כולל זכויות תב"ע ומנהל ולאחר מכן מנהלים משא ומתן מול בעלי הקרקע לתנאי הרכישה.
- שלב השיווק בשלב זה הגוף המארגן יוצר תשתית שיווקית ופרסומית. הקבוצה מגבה את עצמה בבדיקה חוזרת ונשנית של התכנות הפרויקט ומכר הדירות. בד בבד פועלים לאישור התוכניות הראשוניות ברשויות המקומיות על מנת שלאחר השיווק ניתן יהיה להתחיל עם שלב התכנון באופן שוטף. שלב זה מסתיים עם חתימת כלל הדיירים העתידיים על הסכם שיתוף של חברי הקבוצה.
- רכישת הקרקע בשלב זה מייצרים הסכם מכר של כלל חברי הקבוצה מול בעלי הקרקע. בעלי הדירות העתידיות נרשמים כבעלי הערת אזהרה בקרקע. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
- תכנון הפרויקט וקבלת היתרים בשלב זה בדרך כלל נשלח מודד לשטח (תלוי במצב הקרקע). האדריכל מתכנן את הפרויקט ושולח רישומיו לרשות המקומית עד לקבלת היתר בניה. בתהליך זה מגובשים כלל חברי הקבוצה לכנס בחירת ועד ובו נקבע ועד לקבוצה שילווה אותה עד לתום תהליך הבנייה.
- בחירת קבלן ובנק מלווה לאחר תכנון הפרויקט מגישים באמצעות הדיירים ובנוסף להם מספר הצעות עבור הקבלן שילווה את הפרויקט. הקבלן נבחר משיקולים שונים, שבכללותם אופי הבניה שלו, החומרים בהם הוא משתמש, מפרט הבנייה ומוניטין הקבלן. מול הצעת הקבלן נבחן תמחור הפרויקט מול דו"ח אפס של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן. מארגני הקבוצה מאגדים את הבנק המלווה יחד עם הקבלן המלווה בחוזה מחייב בו יינתנו ערבויות וביטחונות מלאים לכלל חברי הקבוצה לליווי בנקאי.
- שלב הבניה בשלב זה הקבלן המלווה בונה על פי מפרט הבניה ותוכניות הבניה את הדירות של הדיירים העתידיים.
- לפני כל נקודת תשלום לקבלן עובר שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה על הנעשה בפועל (מעבר לבדיקות של מנהל העבודה). רק לאחר אישור השמאי מטעם הבנק מועברים כספים מהבנק המלווה לקבלן המבצע, זאת כדי לשמור על כספי הדיירים וביטחונות הבנק.
קישורים חיצוניים
- דותן לוי, האם שוק קבוצות הרכישה התאושש מאז פרשת ענבל אור?, באתר כלכליסט, 17 באוגוסט 2017
- דותן לוי, כמה קבוצות רכישה באמת יש בישראל, באתר כלכליסט, 6 באוגוסט 2015
- אורי חודי ורביב כבסה, היה זה יום סגריר, והקבוצה הפסידה: על הבעיות של קבוצות הרכישה, באתר כלכליסט, 26 בנובמבר 2009
- נעמה סיקולר, כל מה שרציתם לדעת על קבוצות רכישה, באתר ynet, 13 באפריל 2007
- מ. אורי, התארגנות קבוצות לרכישת נדל"ן, באתר "אדריכלות ובניה בישראל"
- דו"ח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה באתר רשות המסים
- הצעת משרד השיכון להסדרת בניה במסגרת קבוצות רכישה באתר משרד השיכון
נמרוד בוסו, חברי קבוצות הרכישה חטפו הלם: עוד 600 אלף שקל לדירה, באתר TheMarker, 1 באוקטובר 2016