דירה מפוצלת

פרק זה טעון עריכה. אנא תרמו למכלול ועזרו לערוך אותו.

דירה מפוצלת היא דירה אשר במקורה הייתה רשומה כיחידת דיור אחת, ואשר שינו את חלוקתה הפנימית לכדי שתיים או יותר של יחידות דיור עצמאיות בהן מתקיימות כל הפונקציות הנדרשות ביחידת דיור: מטבח, חדר רחצה, חדר מגורים וחדר שינה. לעתים מדובר בדירה עיקרית אשר מסונפת אליה יחידת דיור קטנה יותר המיועדת בדרך כלל להשכרה. במקרים אחרים מדובר (לרוב על ידי תוספת בניה לדירה המקורית) ביצירת שתי דירות בעלות גודל סטנדרטי ובמכירת אחת מהן בתהליך אשר קיבל את הכינוי טאבו משותף.

רקע

הרקע לתופעת פיצול הדירות בישראל הינו פועל יוצא של הנתונים הבאים:

1. הצטמצמות התאים המשפחתיים, אלמנות, זוגות גרושים, רווקים מבוגרים, אל-הורים, הורים יחדניים.
2. נסיקת מחירי הדירות.
3. מחסור בהיצע הדירות הקטנות.
4. יוקר מחיה גואה.

הבעיות הנזכרות הביאו לידי מציאת דרכי פתרונות שונים אצל האוכלוסיות השונות בישראל:

1. במגזר הערבי, מקובל לבנות בית על עמודים תוך מחשבה שבעתיד הדור הצעיר יוכל לסגור את מעטפת קומת העמודים בעלות נמוכה מאד וכך לייצר חלל מגורים נפרד.
2. רבים מיוצאי ברית המועצות רוכשים דירה גדולה ומתגוררים בה כמה דורות יחד, סבא, סבתא, הורים, נכדים וילדיהם הקטנים.
3. בישראל של שנות ה-50, 60, היה מקובל לשכן דייר משנה בחדר קיים.

בשנות האלפיים עבור האוכלוסייה העיקרית בישראל הפתרונות הנזכרים לא התאימו בגלל סיבות מנטלית ותפיסתית, כאשר למרות מחירי הדירות הגבוהים, הישראלים לא היו מוכנים לחלוק חלל משותף יחד עם הוריהם או בני משפחה אחרים ולא היו מוכנים לוותר על הפרטיות, והמרחב האישי.

המצב שבו מחירי הדיור נעשו לבלתי אפשריים ומאידך מגורים יחד באותו חלל אף אינם אפשריים, הביאו את בעלי הדירות, ובהמשך גם את הרשויות לחשיבה וחיפוש אחרי פתרון לבעיית הדיור הקשה, כאשר זו הביאה לידי מגמת חזרה לניצול יעיל יותר של חלל הדירה ואולם בווריאציה אחרת מזו שהייתה נהוגה בעבר של חלוקת מרחב מחייה אחד ליותר מתא משפחתי אחד.

בשנות ה-2000, תופעת פיצולי נדירות גאתה, היו שפיצלו דירות למטרת רווח והגדלת התשואה מדירתם המושכרת, אך בעקבות מלחמה עיקשת של הרשויות בתופעת הפיצול, היא נעצרה.

כיום בשל מחירי הדירות הגבוהים, הרשויות מתחילות להבין שבמצבים מסוימים ראוי לאפשר לבעלי דירות, לנצל ביעילות את חלל דירותיהם ולאפשר במצבים מסוימים פיצול דירות.

בחברה החרדית

בחברה החרדית תופעת פיצול הדירות מופיעה בכמה פנים:

1. פיצול דירת מגורים והוספת יחידת דיור, לרוב במסגרת הרחבת ושיפוץ הדירה, כאשר התשואה שהיחידה מניבה מכסה את עלות הרחבת הדירה המקורית ואף מהווה מקור הכנסה נוסף למשפחה. יחידות דיור אלה מושכרות בדרך כלל לזוגות צעירים מתוך המגזר.
2. רכישת דירה להשקעה בעיר שאיננה חרדית, פיצולה ליחידות דיור קטנות והשכרתן לאוכלוסיה מקומית. עסקאות מסוג זה נעשות לעתים עבור זוג שנישא, כאשר ההורים הם אלה שנותנים את החלק הגדול של ההשקעה, ובכך מבטיחים גב כלכלי עבור ילדיהם. זאת במקום המנהג המקורי במגזר, שההורים רוכשים לזוג דירה למגורים.
3. טאבו משותף - הרחבת דירה קיימת, לרוב דירת גג, ובניית דירה שלמה נוספת, כאשר שתי משפחות יוצרות בעלות משותפת על הדירה המקורית, ואולם למעשה מתגוררות בשתי דירות נפרדות. צורה זו מוזילה את עלות הדירה לעומת רכישת דירה הרשומה כדירה אחת בטאבו.

האתגרים התכנוניים

כדי לייצר דירה מפוצלת, יש לאפשר גישה נפרדת אל כל אחת מיחידות הדיור, הגישה תתבצע באמצעות הגדרת מבואה פנימית בדירה מאזור דלת הכניסה הראשית לדירה ועד לדלתות הכניסה ליחידות הדיור.

המבואה משממשת כ"לובי פנימי" ומתפקדת כשטח משותף לדיירי היחידות המפוצלות.

במבואת הדירה, ימוקמו לוחות החשמל הפנימיים, שעוני המים וברזי המים הראשיים של כל אחת מיחידות הדיור.

מבואת הגישה ליחידות הדיור המפוצלות תתוכנן בגודל המינימלי שיאפשר גישה נוחה ופונקציונאלית תוך בזבוזו של שטח מינימלי.

מיקומי חדרי הרחצה והמטבח של כל יחידת דיור מפוצלת יתוכננו בהתאמה למיקומו של צינור הניקוז האנכי של הבניין.

מבחינה חוקית

ערך מורחב – בנייה בלתי חוקית בישראל

היסטורית, סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, גורס כי שינוי פנימי בדירה אינו דורש היתר בנייה, אך שינוי מספר יחידות הדיור טעון היתר בנייה.
ביולי 2017, בעקבות מצב שוק הדיור והבנת התמורות בחברה הישראלית, הובילה סיעת "כולנו", את חוק "פיצול דירות צמודי קרקע" לצורך השכרה או מגורי קרובים.
הצעת החוק שאושרה במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית, קובעת הוראת שעה לחמש שנים כשהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה תחויבנה לאשר לעד 20% מכלל הבתים צמודי הקרקע בשטחן, לפחות הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בתוך המבנה הקיים (פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בניה) וזאת בתנאי שגודל המבנה הקיים גדול מ-120 מ"ר.
בנוסף, קובעת ההצעה שגודל היחידה הנוספת יהיה לפחות 45 מ"ר והיא תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדת.

הערך באדיבות ויקיפדיה העברית, קרדיט,
רשימת התורמים
רישיון cc-by-sa 3.0

23332221דירה מפוצלת