גישת ההכנסות הגרמנית
גישת ההכנסות הגרמנית (Ertragswertverfahren, ר"ת EWV) היא הגישה הסטנדרטית המשמשת בגרמניה לעריכת שומות מקרקעין לנכסים המניבים תזרים הכנסות עתידי.
עקרונות בסיסיים ותקנות
ה- EWV היא אחת משלוש גישות שומה המוזכרות בחקיקה הגרמנית: גישת ההשוואה (Vergleichswertverfahren) משמשת בעיקר בשומות לנכסים בשימוש בעלים (בתים חד-משפחתיים, דירות) וקרקע. גישת העלות (Sachwertverfahren) משמשת אך ורק עבור נכסים מיוחדים אשר לא מייצרים תזרים הכנסות עתידי. מכאן כי ה- EWV משמשת ברוב רובן של השומות.
למרות שה-EWV עקבית ברובה עם הפרקטיקה הבינלאומית, קיימים לגביה מספר הבדלים חשובים:
- הקרקע והמחוברים מטופלים בנפרד. כללי השמאות הגרמניים מניחים כי משך חיים כלכליים של הקרקע אינסופי (משמע תניב הכנסה לצמיתות), אך למחוברים משך חיים כלכליים מוגבל. את ערך הקרקע מעריכים באמצעות השוואה גם בשומות הנערכות בגישת העלות ובגישת ההכנסות, וזאת באמצעות בסיס נתוני העסקות של ה-Gutachterrausschuss - ועדות השמאות המקומיות הקיימות בכל יישוב (מעין ישות מקבילה לוועדות התכנון, אליהן יש לדווח על כל עסקה במקרקעין המתבצעת ביישוב, ותפקידן לאסוף את המידע ולנתחו לטובת הציבור הרחב. בצורה זו חסיון המידע נשמר אך יחד עם זאת מסקנות כלליות - כגון שוויים ותשואות - מפורסמות ברבים).
- כדי להעריך את המחוברים בנפרד מהקרקע, יש להחסיר מההכנסה התפעולית הנקייה (ה-NOI) דמי חכירה תאורטיים עבור הקרקע (מכונים Liegenschaftszins). אלה מתקבלים על ידי הכפלת ערך הקרקע בשיעור תשואה המתאים לה המכונה Liegenschaftszinssatz, אשר נקבעת לכל יישוב ויישוב בנפרד על ידי ועדות השמאות המקומיות.
- בניגוד ל- (All Risks Yield (ARY המשמשת בפרקטיקה הבריטית, ה-Liegenschaftszinsatz אינה כוללת רכיב סיכון עבור אי-תשלום, ולכן יש צורך להפחית סכום זה מההכנסה התפעולית הנקייה. כתוצאה מכך, ה- Liegenschaftszinsatz בדרך-כלל נמוכה מה- All Risks Yield.
- תחת ההנחה כי משך החיים הכלכלי של המבנה מוגבל, שוויו יקבע על ידי התשואה, יתרת החיים הכלכליים וההכנסה התפעולית הנקייה.
- חוזי שכירות בגרמניה בדרך-כלל משיתים חלק גדול יותר מעלויות התחזוקה על המשכיר, וזאת ביחס לחוזים המקבילים בארצות הברית ובאנגליה.
שמאות מקרקעין בגרמניה מוסדרת ב-Baugesetzbuch הפדרלי (ר"ת BauGB, חוק התכנון והבנייה הגרמני). מכוח חוק זה הותקנו ה- Wertermittlungsverordnung (ר"ת WertV, תקנות השמאות)[1]. ה- WertV מסדירות את גישות השומה ואת המתודות השמאיות. בנוסף לתקנות ה- WertV קיימות ה- Wertermittlungsrichtlinie (ר"ת WertR, תקנות לקביעת השווי)[2]. ה- WertR מספקות תבניות עבור תחשיבים, טבלאות (כגון עבור פחת), וקווים מנחים לצורך בחינתם של גורמים שונים על השווי. WertV ו-WertR אינן מחויבות בשומות שלא לצרכים סטטוטוריים (כגון מיסים והיטלים); יחד-עם זאת הן נחשבות לכללי שמאות גרמניים מקובלים.
קביעת גורמי השווי
מצבו התחזוקתי של הבניין ואורך חייו השימושי
למצבו התחזוקתי של הבניין השפעה ישירה על השווי. ראשית, יש לברר אם קיימים פיגורים בתוכנית התחזוקה והטיפולים במבנה. אם קיימים, אז יש לחשב את עלות השיפוי בגין הפיגורים ולהחסיר עלות זו מהשווי. שנית, יש להביא בחשבון השקעות משמעותיות בשיפוצים ושדרוגים, שכן אלו עלולים להאריך את אורך חייו השימושי.
הספרות הגרמנית והפרסום הרשמי למחצה, ה- Normalherstellungskosten 2000 (ר"ת NHK 2000, "עלויות ייצור נורמליות") [3], מספקים מידע מפורט לגבי אורך החיים השימושי, אשר בדרך-כלל מוערך בכ- 60-80 שנה עבור בתים משותפים ו- 50-80 שנה עבור בנייני משרדים. יש להדגיש כי יש ליישם הערכות אלה בהתאמה מלאה לכוחות הכלכליים הפועלים בסביבת הנכס (למשל, אזור מסוים הצפוי לעבור תהליך של שינוי ייעוד בשנים הקרובות); לעומת זאת, אורך החיים הפיזי עלול להיות בלתי-מוגבל. לקראת סוף חייו השימושיים, מניחים כי שוויו של הבניין נופל באופן חד, שכן יהיה צורך בהקמת בניין חדש או בשיפוץ משמעותי כדי לשמר לטווח-ארוך את ההכנסות משכירות. לכן, שיפוץ משמעותי חדש (מעטפת חיצונית, שטחים מושכרים וכדומה) יכול להאריך באופן משמעותי את יתרת אורך-חייו השימושיים של המבנה, בהנחה כי שיקולים כגון מערך הבניין ו/או צריכת האנרגיה שלו אינם מונעים את השיפוץ.
זיהום הבניין באזבסט או במפגעים אחרים עלול גם הוא להשפיע על שוויו; בדרך-כלל יובא גורם זה בחשבון על ידי החסרתן מהשווי של עלויות הטיהור.
שווי הקרקע
כדי להעריך בנפרד את הקרקע, שמאים בגרמניה בדרך-כלל נזקקים למידע הנאסף על ידי ועדות השמאות (ה-Gutachterrausschuss). רוב ועדות השמאות מפרסמות דוחות שוק כל שנתיים, בכלל זה מפות ערכי שוק (Bodenrichtwertkarten). ניתן גם ליצור קשר ישירות עם ועדת השמאות המקומית ולבקש מידע על ערכי קרקע עבור חלקה מסוימת.
הנקודות הבאות צריכות להילקח בחשבון כאשר נעזרים בנתון השוואה כלשהו:
- על נכס ההשוואה להיות קרוב לנושא השומה, או כאשר מתייחסים לאזור שווי מסוים, על נושא השומה להיות בתחום או בקרבת אותו אזור שווי;
- על ייעוד הקרקע (מגורים, משרדים, מסחר, תעשייה וכדומה) להיות זהה בנתון ההשוואה ובנושא השומה;
- יש להתאים את מידת הניצול (הנמדדת לפי שטח רצפה ברוטו או נפח ברוטו ; מקביל ל"אחוזי בנייה" בארץ) בנתון ההשוואה למידת הניצול בנושא השומה, באמצעות שימוש במקדמי התאמה מתאימים;
- יש להתחשב בגודל המגרש.
בהמשך על השמאי לבחון אם ישנם גורמים נוספים אשר בכוחם להשפיע על שווי הקרקע. אלה יכול שיהיו עלויות פיתוח המגרש, זיהום בחומרים מסוכנים, זכויות דרך וכדומה; באלה יש להתחשב בדרך מתאימה.
התשואה
התשואה, המכונה בפרקטיקה השמאית הגרמנית בשם Liegenschaftszinssatz, היא גורם שווי עיקרי, שכן היא אשר קובעת את ה- Liegenschaftszins - דמי החכירה הרעיוניים אשר יש להפחית מההכנסה התפעולית הנקייה לצורך הוצאת הקרקע מההיוון. יתרה מזאת, התשואה - יחד עם יתרת החיים השימושיים של המבנה - קובעת מתמטית את המכפיל המשמש לחישוב שווי המחוברים.
המידע על התשואה מסופק על ידי ועדות השמאות; אלה קובעות את התשואות המקומיות לכל ייעוד וייעוד על-פי ניתוח אמפירי של בסיס נתוני מחירי הרכישה. עם זאת, בעיה רחבת היקף הקיימת ביישובים קטנים היא שכמה מהוועדות לא מבצעות ניתוחים אלה ולא מפרסמות נתוני תשואות. במקרה זה על השמאי להישען על שילוב של נתוני תשואה ארציים, מחקרי שוק וניסיונו המקצועי.
בשנים האחרונות נמצאו התשואות לנכסי מגורים בטווח של בין ארבעה לחמישה אחוזים, תלוי בתנאי השוק המקומי; תשואות עבור בנייני משרדים נמצאו לרוב בטווח של בין חמישה לשישה אחוזים, ותשואות עבור מסחר ומחסנים היו גבוהות יותר בהתאם.
יש לבחון תמיד את נתוני התשואה הבסיסיים עבור גורמים נוספים. למשל, יש להתחשב ברמת נזילות גבוהה או נמוכה מהרגיל, מערך הקרקע או תוכנית הבניין, על ידי הוספה או גריעה של בין 25 לבין 50 נקודות בסיס עבור כל גורם.
הכנסה גולמית
ההכנסה הגולמית (Rohertrag) היא גורם השווי החשוב ביותר עבור נכס דלא ניידי עם תזרים הכנסות עתידיים. ה-EWV (גישת ההכנסות הגרמנית) היא בעיקרו של דבר מודל סטטי, כלומר מתייחסת להכנסה בר-קיימא יציבה לאורך זמן. השמאי מעריך את ההכנסה היציבה על בסיס חוזי השכירות הקיימים, ובהתחשב גם בדמי-השכירות הראויים (דמי השכירות לפיו ניתן היה להשכיר את הנכס אילו חוזי השכירות היו נערכים כיום).
בנכסים מניבים כגון משרדים ומסחר, בדרך-כלל יהיו אלה החוזים הקיימים אשר יקבעו את ההכנסה היציבה, זאת בהנחה כי חוזי השכירות הם לטווח-ארוך ולמשכיר דרוג אשראי טוב. אם זה אינו המקרה, יהיה על השמאי להישען על הבנתו את השוק וניסיונו באשר לחוזי שכירות עתידיים. תמריצים עתידיים צריכים להילקח גם הם בחשבון.
בניגוד לנדל"ן עסקי, חוזי שכירות למגורים מוכתבים ברובם על ידי הקודקס האזרחי הגרמני (Bürgerliches Gesetzbuch, ר"ת BGB). אחד הרעיונות המרכזיים שם הקשורים לנדל"ן, הוא מושג "דמי השכירות המקובלים" (Ortsübliche Vergleichsmiete): שכירויות חדשות לא יכולות לחרוג ביותר מ-20 אחוזים (לא מוגדר במפורש ב- BGB, תלוי באזור השיפוט) מעבר לדמי השכירות המקובלים בנכסים דומים בסביבה, אחרת ניתן יהיה לבטל את החוזה. בנוסף, במסגרתם של חוזי שכירות קיימים אסור שדמי השכירות יועלו (א) מעבר לדמי השכירות המקובלים, (ב) ההעלאה מותרת אך ורק אם דמי השכירות לא הועלו במשך 15 החודשים הקודמים ו- (ג) העלייה המצטברת בדמי השכירות לא חורגת מ-20 אחוזים במשך 3 שנים[4]. לסיכום, קביעת דמי השכירות היציבים עבור נכסי מגורים צריכה להיעשות תחת הנחות שמרניות ובמתאם קרוב לדמי השכירות הקיימים. הניסיון מלמד כי משקיעים זרים המעיטו בעבר בחשיבות חקיקה זו.
ההכנסה בר-קיימא המתוארת לעיל תיחשב ליציבה ותהווה את הבסיס להיוון. עם זאת, קיימת אפשרות להתייחסות בטווח הקצר ליתרון או חיסרון כלכלי למשכיר (דמי שכירות הגבוהים מדמי השכירות הראויים או הנמוכים מהם בהתאמה). במקרה זה יש להוון את הפער מההכנסה היציבה ולהוסיף או להחסיר את הערך המהוון לשווי הנכס (גישה זו דומה לשיטת השכבות הנהוגה בפרקטיקה הבריטית).
מקרה מיוחד הוא קיומה של "אי-תפוסה מובנית" (struktureller Leerstand), אם בשל העדר שיווי-משקל בשוק או בשל חסרונות בנכס נושא השומה. במצב זה, קביעת ההכנסה היציבה לא תניח תפוסה מלאה בנכס נושא השומה, אלא תאפשר מידה קבועה של אי-תפוסה.
כל הכנסה נוספת - כגון מאנטנות סלולריות - תיכלל גם היא בהכנסה הגולמית.
עלויות
לפי כללי השמאות המקובלים בגרמניה נהוג לחלק את העלויות לארבעה חלקים:
- עלויות הסקה ותפעול (Heiz-, Betriebs- und Nebenkosten) - תלוי בחוזה, לרוב ניתן ואף מקובל בנכסים עסקיים להשית את כל עלויות ההסקה והתפעול על השוכר. הדבר שונה בנכסי מגורים, שכן במקרה זה תקנות עלויות התפעול (Betriebskostenverordnung, ר"ת BetrKV) הן אשר קובעות איזה מהעלויות ניתן להשית על השוכר ואיזה נותרות באחריות המשכיר. בעוד שניתן לחייב את השוכר ישירות בעבור תשלומי המים, חימום, שרת וכדומה (חברות החשמל בדרך-כלל שולחות חשבונית ישירות לשוכר), עלויות תפעול אחרות, כגון מס רכוש וביטוח, לא ניתן לגבות מהשוכר. לכן, בשמאויות לנכסי מגורים יש להפריש סך מסוים (בין 20 לבין 50 אירוצנט למ"ר לחודש) עבור עלויות אלה.
- עלויות ניהול (Verwaltugskosten) - את אלה ניתן להעביר לשוכר בנכסים עסקיים, אך לא בנכסי מגורים. בדרך-כלל עלויות הניהול נעות בטווח של בין שניים לחמישה אחוזים מההכנסה הגולמית בנכסים עסקיים ובנכסי מגורים בין 15 ל-20 אירו לחודש ליחידת-מגורים. אם הבניין בבעלות קואופרטיב, עלויות הניהול גבוהות יותר באופן משמעותי.
- עלויות אחזקה (Instandhaltungskosten) - בנכסים עסקיים ניתן לגבות את אלה מהשוכר, כל עוד החוזה נערך בהתאם. אך רוב החוזים מותירים את האחריות עבור אחזקת המעטפת החיצונית בידי המשכיר. בנכסי מגורים אחזקת המבנה כולו היא באחריות המשכיר. כדי להעריך את העלות המדויקת, על השמאי להתחשב בשונות ולברר אם הוסכם גם על תיקונים קוסמטיים. הערכות סטנדרטיות עבור עלויות אחזקה נעות בטווח רחב של בין 4 ל-20 אירו למ"ר לשנה.
- הפרשה לחובות מסופקים (Mietausfallwagnis) - כפי שצויין בתחילת ערך זה, כללי השמאות המקובלים בגרמניה מחייבים הפרשה עבור הפסדי גבייה (הכנסה מחוזי שכירות קיימים אשר אינה מתממשת בשל מצב פיננסי רעוע של השוכר). ייתכן ונוהג זה נראה מוזר בהשוואה למקובל בפרקטיקה הבריטית והאמריקאית, אך טמון בכך יתרון שכן הדבר מאפשר להתחשב בהפסד באופן מדויק למדיי. ההפרשה בדרך-כלל מחושבת על בסיס נתונים קיימים; בנכסי מגורים המנוהלים היטב עלות זו לא תהא גבוהה משני אחוזים מההכנסה הגולמית, ובנכסים עסקיים - בין שלושה לארבעה אחוזים (תלוי במבנה השכירויות).
התחשיב
לאחר קביעת גורמי השווי, תהליך התחשיב עצמו פשוט יחסית.
תחשיב שווי הקרקע
שווי הקרקע יחושב על ידי הכפלת השווי למ"ר (לאחר התאמות) בגודל השטח. קרקע עודפת תילקח בחשבון בדרך נפרדת, שכן זהו מקרה מיוחד. עלויות טיהור פוטנציאליות או גורמים אחרים המשפיעים על השווי יילקחו בחשבון באמצעות תוספות או הפחתות מתאימות.
תחשיב שווי המבנה
"ההכנסה התפעולית (השנתית) הנקייה" (ה- NOI, בגרמנית - Jahresreinertag) תיקבע על ידי החסרת ההוצאות השנתיות מההכנסה הגולמית. בשלב הבא יחושבו דמי החכירה הרעיוניים (ה- Liegenschaftszins) על ידי הכפלת שווי הקרקע בתשואה (המתואמת); סך זה יוחסר מתוצאת השלב הקודם.
כדי להמיר את ההכנסה התפעולית הנקייה לתוצאת שווי עבור המבנה, המכפיל יחושב (או ילקח מטבלאות המופיעות ב- WertR) לפי יתרת אורך-החיים השימושי של המבנה ולפי התשואה המתואמת. שווי המבנה יחושב על ידי הכפלת ההכנסה התפעולית הנקייה במכפיל.
ניתן לערוך התאמות נוספות לשווי המבנה על ידי תוספת או החסרה בגין פיגורים בתוכנית התחזוקה של הבניין, חומרים מזיקים, יתרון או חיסרון כלכלי למשכיר וכדומה. התוצאה שתתקבל היא שווי המבנה (המתואם).
סיכום
תוצאת חיבור שווי הקרקע ושווי המבנה (המחוברים) מהווה את שווי הנכס. סעיף 19 ב- WertV מאפשר לבצע התאמות אחרונות עבור גורמים שלא נלקחו בחשבון בשלבים הקודמים - אך על כל התאמה כזו להירשם מפורשות.
היבטים פורמליים
על שומה טובה להיות שקופה ומובנת. בייחוד חשוב כי אופן קביעת גורמי השווי יהיה מתועד היטב באופן שכל קורא מומחה יוכל להעריך במהירות את איכותו של הדוח.
רובן של דוחות השמאות בנויים באופן הבא:
- מבוא, המועד הקובע, מזמין השומה ומטרת השומה;
- פרטים מפנקס השטרות ומצב משפטי;
- תיאור הקרקע והמחוברים;
- ניתוח מצב השוק וחוזי שכירות;
- תיעוד וקביעתם של גורמי השווי;
- תחשיב והצהרת שווי;
- נספח הכולל תמונות הנכס.
הערות שוליים
