פאני מאי

פֵאנִי מֵאי (באנגלית: Fannie Mae) הוא כינויה של התאחדות המשכנתאות הפדרלית הלאומית (Federal National Mortgage Association), חברה בחסות ממשלת ארצות הברית. פאני מאי היא חברת מניות המוסמכת לתת הלוואות וביטחונות. החברה אינה ממומנת על ידי ממשלת ארצות הברית, ואף איגרות החוב שהיא מנפיקה אינן נהנות ממעמד חוקי או מהגנה ממשלתית.

פאני מאי היא חברה מובילה בשוק המשכנתאות המשני בארצות הברית, המשמשת מקור למזומנים בשוק המשכנתאות ומאפשרת רכישת בתים לדיור. הכינוי "פאני מאי" נובע מהגייה של ראשי התיבות של שם החברה FNMA אשר אומץ באופן רשמי להקל על זיהוייה.

בשנת 2008, פאני מאי ופרדי מאק היו בעלים או ערבים לכחצי מתוך 12,000 מיליארד דולר בשוק המשכנתאות בארצות הברית. ב-7 בספטמבר 2008 הודיע הממשל האמריקאי כי הוא עומד להלאים אותן, כך שבעלי איגרות החוב שלה יקבלו הגנה, צעד חסר תקדים שנועד למנוע קריסה במערכת הפיננסית.

לאחר ההלאמה וכתוצאה ממשבר מחירי הדיור בארה״ב בסוף שנות ה-2000 ותחילת העשור שלאחריו פאני ופרדי העיבו הפסדי עתק לממשלת ארה״ב. אולם, כתוצאה מהתאוששות שוק הנדל״ן בארה״ב והתפקיד המרכזי ששתי חברות אלו משחקות בו (והקטנת נתח הפעילות של חברות פרטיות בתחום כתוצאה מהמשבר בשוק הדיור), נכון לשנת 2018 החברות החזירו לאוצר הפדרלי את כל הפסדיהן, בנוסף לרווחים של כמאה מיליארד דולר. באופן עקרוני הממשל האמריקאי מצדד בהפרטה מחדש של שתי החברות אך באופק לא נראית הסכמה בקשת הפוליטית למנגנון שיאפשר זאת.

היסטוריה

פאני מאי נוסדה כסוכנות ממשלתית אמריקאית בשנת 1938 כחלק מתוכנית הניו דיל של הנשיא פרנקלין דלאנו רוזוולט וכדי לספק מימון מזומן לשוק המשכנתאות. במשך 30 השנים הראשונות לקיומה החזיקה פאני מאי במונופול על שוק המשכנתאות המשני בארצות הברית.

בשנת 1968 הפכה פאני מאי לחברה פרטית, זאת כדי להסיר את פעילותה מן התקציב הלאומי^[1]. פאני מאי הפסיקה לשמש כבטוחה למשכנתאות שנתנו על ידי הממשלה ואחריות זו הועברה ל"התאחדות המשכנתאות הלאומית הממשלתית" (אנגלית: Government National Mortgage Association), אשר כינוייה "ג'יני מאי" (אנגלית: Ginnie Mae).

ביום ראשון ה-07/09/2008 החברה הולאמה על ידי ממשלת ארצות הברית בעקבות קריסתה בגלל משבר הסאב פריים.

עסקים

מקור ההכנסה העיקרי לפאני מאי הוא בדמי בטוחה שהיא גובה על הלוואות שהיא מבטיחה בשטרות חוב המובטחות במשכנתאות. משקיעים הרוכשים את שטרות החוב משלמים לפאני מאי את דמי הבטוחה בתמורה לכך שהיא נוטלת על עצמה את סיכון האשראי. במילים אחרות, פאני מאי מבטיחה כי הסכום הנקוב בשטר והריבית על ההלוואה ישולמו למחזיק השטר, במועד הפירעון הנקוב, ללא קשר לשאלה האם נוטל המשכנתה החזיר את ההלוואה.

שוק המשכנתאות האמריקאי, בשונה ממדינות רבות בעולם, מאופיין בריבוי משכנתאות ארוכות טווח (בדכ״ל ל-30 שנה) בריבית קבועה למשך כל תקופת ההחזר. חוסר הוודאות שיוצרת מתן הלוואה בתנאים שאינם משתנים לזמן ארוך כל כך, בעוד שתנאי השוק (אינפלציה וריבית) יכולים להשתנות מהותית במשך תקופה זו מעצימה את חשיבות קיומן של פרדי ופאני מכיוון שהן מספקות מנגנון ביטחונות שמגשר על חוסר הוודאות של הגופים המלווים וכך מאפשר הנפקת משכנתאות בריבית נמוכה יחסית.

יושבי-ראש הבנק הפדרלי לשעבר אלן גרינספן ובן ברננקי הביעו את דאגתם לצורך בהגברת הפיקוח הממשלתי על חברות בחסות ממשלת ארצות הברית, דוגמת פאני מאי, וזאת בגלל גודל נכסיהן הפיננסיים והאמונה בציבור כי ממשלת ארצות הברית ערבה לחברות אלה. "הלאמתן" של פאני מיי ופרדי מק אישרה תפישה זו של ציבור המשקיעים.